照央行規(guī)定，2020 年 3 月 1 日起存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)將發(fā)生轉(zhuǎn)換， 原則上要求 8 月底前完成。
那么什么LPR什么固定加點(diǎn)？房貸還款模式到底應(yīng)該怎么選？這個(gè)網(wǎng)上眾說紛紜的問題其實(shí)十分簡單，3分鐘即可快速了解。
什么是“LPR”
官方解釋為貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate簡稱LPR)，是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)其**質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動(dòng)方式和類型等要素，在貸款基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定。目前，對(duì)社會(huì)公布1年期貸款基礎(chǔ)利率。LPR報(bào)價(jià)銀行團(tuán)現(xiàn)由中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行以及城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行組成。
簡單理解，其實(shí)LPR就跟跳水比賽打分一樣，找了18家有代表性的銀行，讓他們自己根據(jù)市場利率，每個(gè)月報(bào)一次價(jià)。
完了去掉一個(gè)**分，去掉一個(gè)**分，剩下的平均就得到了LPR。哪家銀行要是老亂報(bào)價(jià)那就踢出去沒商量。
這個(gè)LPR基本代表了市場化的利率。
為什么要做調(diào)整
我們先看看之前的房貸咋算的：
利率=基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)）
【基準(zhǔn)利率】是央行規(guī)定的，【浮動(dòng)比例】是你簽合同的時(shí)候根據(jù)政策、個(gè)人情況等定的。
比如你去年買的房，基準(zhǔn)利率4.9%，上浮10%，那你的房貸利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%
國家調(diào)控房產(chǎn)政策，就是通過【基準(zhǔn)利率】和【浮動(dòng)比例】來實(shí)現(xiàn)的。
咱們國家的基準(zhǔn)利率是央媽定的，運(yùn)行了很多年了，但是一直有個(gè)問題。
就和你去買大米，央媽非得規(guī)定大米一袋必須賣100塊一樣，這個(gè)價(jià)格是規(guī)定出來的，而且過很久才變一次，不市場化。
你可以把之前的基準(zhǔn)利率理解成計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，而把美國等國家實(shí)行的利率政策理解成市場經(jīng)濟(jì)。
央媽也急啊，想半天想出一招來，就是把基本利率替換成LPR，用LPR，利率就更靈活、更市場化了。
怎么調(diào)整
目前給了我們兩個(gè)選項(xiàng)。
**個(gè)選項(xiàng)就是，固定利率。比如你以前是5.39%，以后一輩子都是5.39%，不坑不騙，童叟無欺。
第二個(gè)選項(xiàng)就是，根據(jù)LPR變動(dòng)調(diào)整。房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)
如果你選了第二個(gè)選項(xiàng)，那么就相當(dāng)于，把之前的利率，拆解成了兩部分。注意，轉(zhuǎn)換之前和之后的利息，在今年是相等的，比如，這次轉(zhuǎn)換的LPR是按照4.8%來的。那么轉(zhuǎn)換前后就是：
以前房貸利率（5.39%）=LPR（4.8%）+固定加點(diǎn)（0.59%）
在以后的漫長歲月里，這個(gè)固定加點(diǎn)的0.59%就一輩子跟你走了，以后變動(dòng)的只有LPR了。
很顯然，如果選了這個(gè)，那決定你是吃虧了還是占便宜了的，只有未來LPR是升高還是降低。
怎么選擇
這個(gè)問題和“房貸該不該提前還”一樣，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，完全取決于你個(gè)人對(duì)未來還款周期內(nèi)LPR走勢的預(yù)判。如果你認(rèn)為還款周期內(nèi)LPR整體是會(huì)下行的，那么果斷選擇方案二即可，如果你認(rèn)為還款周期內(nèi)LPR整體會(huì)上行，那么選擇固定利率的方案一即可。
但是如果你有計(jì)劃提前還款，希望未來10年內(nèi)將房貸結(jié)清，那么建議選擇“LPR+固定提點(diǎn)”方案，因?yàn)橹衅趤砜�，LPR是大概率會(huì)下行的，具體有邏輯如下——
1.發(fā)達(dá)國家20年房貸，日本(1.41%)、法國(1.69%)、德國(1.89%)，基本是2%以內(nèi)
2.前任央行行長周小川：“中國可以盡量避免快速地進(jìn)入到負(fù)利率時(shí)代”
3.目前中國的利率是是世界中上水平,基于世界范圍的利率變化，和中國目前的發(fā)展趨勢，LPR的長期趨勢大概率是向下的。
