固定利率好，還是LPR利率好？
固定利率
固定利率20年，未轉(zhuǎn)換前的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5.39%，5年期的LPR利率為5.88%，并且剩余的LPR的房貸利率，是和市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（20號(hào)會(huì)公布LPR利率LPR利率每年調(diào)整一次，調(diào)整的利率是參考上一年LPR利率。
通過(guò)以上固定利率和基于2020年兩種選擇利率完全相同，12月份LPR利率，因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的下行壓力大，寬松的利率環(huán)境很有必要，另外參考國(guó)際上其他國(guó)家從高速增長(zhǎng)切換到常態(tài)增速，一直處于寬松的利率環(huán)境；再者，我國(guó)的中小企業(yè)，融資貴問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決，央行一直在降息，給中小企業(yè)減負(fù)，基于上面三個(gè)原因，未來(lái)2019年5年期和LPR利率已經(jīng)下調(diào)LPR利率，支付的利息可能比固定利率低。
此次存量房貸公告要點(diǎn)
1、如果選擇LPR加點(diǎn)利率，定價(jià)方式是：利率=LPR+加點(diǎn)。
2、加點(diǎn)怎么定？央行規(guī)定，轉(zhuǎn)化后的利率水平等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即用現(xiàn)在的利率減去2019年12月相應(yīng)期限LPR，就是加點(diǎn)的數(shù)值。加點(diǎn)在合同剩余期限內(nèi)不變。
3、可以約定利率隨LPR浮動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整周期最短一年。
4、如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
5、以上所有，只針對(duì)商業(yè)房貸，不針對(duì)公積金。
LPR時(shí)代，我的房貸利率明年會(huì)變嗎？房貸優(yōu)惠還有嗎？答案在這里
1、我還是搞不懂此次出的政策到底是個(gè)什么意思？
最簡(jiǎn)單易懂：你有兩個(gè)選擇！現(xiàn)在改合同，可能會(huì)漲利息，一旦漲了，你就必須跟著漲。反之，跟著降。比如你現(xiàn)在一個(gè)月還3000�，F(xiàn)在市場(chǎng)利率降了，一個(gè)月還2900。如果2020利率漲了，你就必須還3100。
當(dāng)然，你也可以選擇一直不變，但不再參考基準(zhǔn)利率，基準(zhǔn)利率上浮下調(diào)都和你沒(méi)關(guān)系。
2、那政策中加點(diǎn)是什么意思？怎么計(jì)算出來(lái)的？
比方說(shuō)，前兩年打7折的，基準(zhǔn)是4.9%，實(shí)際利率是3.43%，現(xiàn)在基準(zhǔn)是4.80%，你的加點(diǎn)是343-490=-137，所以出來(lái)個(gè)“-137”點(diǎn)。今年買房上浮20%的，基準(zhǔn)是4.9%，實(shí)際利率是5.88%，現(xiàn)在基準(zhǔn)是4.80%，588-480=108，所以你的加點(diǎn)是“+108”點(diǎn)。總的來(lái)說(shuō)，對(duì)廣大房貸一族還是利好的。
3、我的房貸利率是5.39%，2020年會(huì)降嗎？
目前房貸的利率調(diào)整普遍是按照一年一換。以前是按照基準(zhǔn)利率來(lái)，也就是說(shuō)如果央行在2018年降息或升息，2018年的房貸利率仍為2017年的基準(zhǔn)利率加浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)進(jìn)行確定。得等到2019年1月1日，房貸才能按照2018年降息/加息后的基準(zhǔn)利率加浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)來(lái)計(jì)算。
這次改革后，基準(zhǔn)利率不再成為參考基數(shù)，而是以LPR為參考基數(shù)。2020年你的房貸利率仍為5.39%（LPR，也就是貸款基礎(chǔ)利率，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是每月20日公布。
2019年12月公布的5年期以上的LPR是4.8%。你的加點(diǎn)幅度是0.59個(gè)百分點(diǎn)）。
到了2021年，你的房貸利率將變?yōu)?020年12月的LPR+0.59%。這個(gè)0.59%在你以后的貸款剩余期限內(nèi)是固定的，變化的是LPR。
4、我的房貸是下浮的，這個(gè)優(yōu)惠還有嗎？
答案是肯定的，加點(diǎn)既可以是正數(shù)，也可以是負(fù)數(shù)。比如你的房貸以前是打九折，那么2020年還是打九折。再往后，你的加點(diǎn)幅度仍是負(fù)數(shù)，這個(gè)負(fù)數(shù)是固定的，不會(huì)再變了。你的房貸整體利率按照每年12月的LPR-加點(diǎn)幅度來(lái)確定。
5、我是公積金貸款，也需要改嗎？
這次央行利率改革，不涉及公積金貸款。所以如果你的房貸是公積金貸款或組合貸款，那么公貸和組合貸中的公貸這次是不用改的。
6、我需要改房貸計(jì)算方式嗎？還是用固定利率？
房貸利率改革后，存量的浮動(dòng)利率房貸有兩種改變方式，一種是LPR+浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)，另外一種是固定利率。根據(jù)多數(shù)專家的說(shuō)法，我國(guó)的利率水平從長(zhǎng)期來(lái)看是往下走的。像日本和美國(guó)，現(xiàn)在利率都非常低，有些國(guó)家還是零利率或負(fù)利率。
我國(guó)的房貸目前都是長(zhǎng)達(dá)二三十年的，所以長(zhǎng)期來(lái)看，利率是下行的。如果你的房貸剩余期間超過(guò)10年，按照LPR來(lái)改變大概率是更合算的。即使從短期來(lái)看，明后兩年我國(guó)加息的概率也是非常低的，所以固定利率大概率是極少數(shù)人的選擇。
7、我如果同意修改為L(zhǎng)PR，那么到底是賺了還是虧了？
總結(jié)如下：假設(shè)當(dāng)初你的房貸利率是有折扣的，如果未來(lái)基準(zhǔn)利率下降，新規(guī)則下，是利好，如果基準(zhǔn)利率上漲，則不劃算。
假設(shè)你的房貸利率當(dāng)初是上浮的，如果基準(zhǔn)利率下降，那么新規(guī)則下，不劃算，如果基準(zhǔn)利率上漲，則非常劃算。
8、那如果銀行聯(lián)系我之后，我該咋辦？
**個(gè)是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變；
第二個(gè)是，選擇浮動(dòng)利率。房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化，LPR基礎(chǔ)利率是每個(gè)月調(diào)整一次。當(dāng)然購(gòu)房者的貸款不會(huì)每個(gè)月調(diào)整的，可1年調(diào)整一次，也也可30年保持不變。
所以，怎么選？
1、別想和銀行就加點(diǎn)的多少來(lái)進(jìn)行談判了，你的加點(diǎn)已經(jīng)被央行安排得明明白白。要想降低加點(diǎn)，除非還掉當(dāng)下貸款重新申請(qǐng)一次房貸。
2、固定和浮動(dòng)利率兩種模式中，因?yàn)楫?dāng)下處于降息周期，LPR在最近3-5年大概率下行，所以，優(yōu)選浮動(dòng)利率。利率隨LPR調(diào)整的周期越小越好，**選擇一年調(diào)整一次。
