合景瑜翠園是合景泰富在未來科技城板塊打造的第一個(gè)精裝修住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目戶型為兩梯四戶設(shè)計(jì)，樓棟為1-2個(gè)單元分布的點(diǎn)樓及板樓。項(xiàng)目本身配置有四種戶型，89方、91方及105方，戶型均為兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，均設(shè)計(jì)有南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目目前在售的戶型為89、91及105方戶型，在面積段及總價(jià)段方面均相差不大。對(duì)于預(yù)算足夠的購(gòu)房者而言，105方戶型一步到位居住也是一個(gè)較好的選擇。
合景瑜翠園項(xiàng)目主要針對(duì)的是首次剛需型置業(yè)者以及首次改善型置業(yè)者，在售戶型為89方、91方以及105方。其中89方戶型為中間套，南北通風(fēng)及采光效果較差，北側(cè)無通風(fēng)井采光通風(fēng)，整體性價(jià)比較低；91方及105方戶型三房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，南北通透，南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，居住舒適度相對(duì)更高�？傮w來看，本案戶型最大的特點(diǎn)是盡可能做大臥室居住空間，注重居住空間的尺度及舒適度，客廳空間對(duì)比市場(chǎng)同類產(chǎn)品則明顯偏小。89方小戶型總價(jià)段較低，適合用作婚房的新婚夫婦，105方戶型則更適合預(yù)算充裕，購(gòu)房作長(zhǎng)期居住的購(gòu)房者。
合景瑜翠園項(xiàng)目為精裝修交付，廚衛(wèi)品牌為科勒、高儀、弗蘭卡、TOTO及老板等一線品牌，均為市場(chǎng)較主流的剛需型戶型配置品牌�？傮w來看，合景瑜翠園精裝修戶型品牌配置齊全，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約，總體性價(jià)比較高。
合景瑜翠園項(xiàng)目裝修整體風(fēng)格較為簡(jiǎn)約，各類配置較為齊全。本案作為定位為剛需型住宅的項(xiàng)目，精裝修交付，大大節(jié)省了裝修的時(shí)間及麻煩，但在裝修方面，廚房存在一個(gè)較大的缺陷，廚房空間沒有預(yù)留處足夠的擺放冰箱的空間，同時(shí)沒有設(shè)計(jì)足夠的切菜工作臺(tái)。本案裝修報(bào)價(jià)約2000元/㎡，裝修款占了總房款的15%左右，比較合理。
合景瑜翠園占地面積1.3萬方，總建面積6.5萬方，社區(qū)由3棟31層的高層住宅組成，樓棟呈包圍式分布。社區(qū)內(nèi)容積率為3.5，綠化為30%，樓棟南北無遮擋。社區(qū)為純住宅社區(qū)，不包含底商等商業(yè)配套，社區(qū)內(nèi)部人車分流，車輛經(jīng)地下車庫(kù)出入口可直接入庫(kù)，社區(qū)內(nèi)部整體環(huán)境較佳，社區(qū)內(nèi)安全隱患較低。
合景瑜翠園社區(qū)體量較小，社區(qū)內(nèi)景觀組團(tuán)較為集中，三棟樓均能夠享受到中央景觀資源，社區(qū)內(nèi)包含多個(gè)小型景觀組團(tuán)，包括水景及兒童游樂設(shè)施等，總體來看，社區(qū)景觀組團(tuán)雖小，但針對(duì)不同年齡業(yè)主，設(shè)置了不同組團(tuán)。目前，社區(qū)內(nèi)已有部分景觀完工，有實(shí)景區(qū)域展示。
合景瑜翠園項(xiàng)目外立面風(fēng)格為現(xiàn)代主義風(fēng)格，外立面材料主要為鋁板及真石漆，一層外立面為干掛石材，一層以上樓棟南北側(cè)為真石漆立面，樓棟東西側(cè)為鋁板立面，石材+鋁板+真石漆的混搭，在區(qū)域內(nèi)較為少見，不僅提升了樓棟外立面的整體效果，同時(shí)又在一定程度上控制了外立面成本。現(xiàn)場(chǎng)樓棟外立面已完工，據(jù)分析師現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，樓棟整體外立面效果較佳，提升社區(qū)整體品質(zhì)。
合景瑜翠園目前公共部位-電梯廳已實(shí)體展示。電梯廳為精裝修，地面及墻面分別采用墻磚及地磚，天花板為石膏吊頂，電梯為HITACHI日立品牌。從樣板房通往電梯廳無走廊過道空間，電梯廳即為各戶型間來往通行的過道空間，電梯廳及其走廊空間無采光窗，通風(fēng)及采光效果相對(duì)較差。
合景瑜翠園社區(qū)規(guī)劃有492戶人家，配置有車位428個(gè)，車位配比為1：0.9，對(duì)比周邊在售競(jìng)品項(xiàng)目，奧克斯杭州未來中心車位配比為1：1，合景天峻車位配比為1：1.15，對(duì)比來看，本案車位配比處于區(qū)域較低水平。據(jù)分析師現(xiàn)場(chǎng)了解，目前項(xiàng)目車位已正式對(duì)外出售，車位對(duì)外售價(jià)在8-10萬，有車位需求的購(gòu)房者可以考慮入手。
合景瑜翠園物業(yè)公司為合景泰富集團(tuán)下屬的寧駿物業(yè)，屬于一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，具體物業(yè)費(fèi)用為1.68元/㎡·月，能耗費(fèi)為0.9元/㎡·月。寧駿物業(yè)目前在杭州暫無服務(wù)住宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，因此，對(duì)其具體的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)及口碑暫未知。據(jù)分析師了解，寧駿物業(yè)主要服務(wù)有住宅、辦公、別墅等項(xiàng)目，包括珠江的國(guó)際金融廣場(chǎng)、住宅項(xiàng)目譽(yù)峰等。對(duì)比周邊競(jìng)品項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)用，奧克斯杭州未來中心的物業(yè)費(fèi)用為1.68元/㎡·月（不含能耗），對(duì)比來看，本案的物業(yè)費(fèi)用與周邊相當(dāng)。
合景瑜翠園物業(yè)為寧駿物業(yè)，寧駿物業(yè)將提供包括代管車輛、房屋，園林綠化維護(hù)、社區(qū)清潔等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。具體的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及明細(xì)仍需以所簽訂的購(gòu)房合同條款為準(zhǔn)。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城板塊，項(xiàng)目東鄰舒心路，西鄰紅衛(wèi)北路。項(xiàng)目周邊包含多條規(guī)劃道路。項(xiàng)目北側(cè)鄰文一西路，自駕經(jīng)文一西路可直達(dá)市中心方向，且文一西路路況佳，道路較為暢通，自駕出入較為便利。
合景瑜翠園項(xiàng)目周邊目前沒有已經(jīng)建成的交通軌道線路，但規(guī)劃地鐵5號(hào)線的中央公園站經(jīng)過項(xiàng)目，站口距離項(xiàng)目約300米，5號(hào)線若正式確定站點(diǎn)并動(dòng)工建成，自項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)乘坐軌交前往主城區(qū)及臨安方向?qū)⑹直憷５罔F5號(hào)線預(yù)計(jì)2019年建成，晚于項(xiàng)目交房日期。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城，未來科技城是城市新興板塊，是全國(guó)第四個(gè)未來科技城，板塊發(fā)展前景較為樂觀。項(xiàng)目位于紅衛(wèi)北路與綠汀路交叉口，臨近文一西路，文一西路是杭州市交通主干道，自駕出行較為方便，但車流量較大。項(xiàng)目鄰中央公園，河流、小橋、大樹和小草，頗有江南水鄉(xiāng)的意境。目前公園已經(jīng)建成，景觀資源十分豐富，生活環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目周邊缺乏成熟的大型商業(yè)配套，項(xiàng)目東側(cè)有夢(mèng)想小鎮(zhèn)及在建的萬通CBD商業(yè)綜合體項(xiàng)目，未來萬通項(xiàng)目交付后，將成為項(xiàng)目的主要商業(yè)配套資源。
合景瑜翠園項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)即包含有多所幼兒園、小學(xué)及中學(xué)教育資源。由于項(xiàng)目鄰近杭師大倉(cāng)前校區(qū)，周邊學(xué)校多為杭師大附屬幼兒園、小學(xué)及中學(xué)，幼兒園為杭師大附屬幼兒園和未來科技城第一小學(xué)幼兒園，小學(xué)為杭師大附小和未來科技城第一小學(xué)，中學(xué)為杭師大附中。學(xué)校都是近幾年新建的學(xué)校，目前教育質(zhì)量尚不得知。大部分學(xué)校距離項(xiàng)目在2公里以內(nèi)，住戶子女出行上下學(xué)便利。目前，項(xiàng)目暫未劃分學(xué)區(qū)，本著就近入學(xué)的原則，本案極有可能劃入杭師大附小校區(qū)。
合景瑜翠園項(xiàng)目周邊的醫(yī)療條件較并不理想，項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)僅有周邊社區(qū)配置的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，醫(yī)院等醫(yī)療資源多分布于2公里外。項(xiàng)目周邊最大的20萬方的浙大醫(yī)學(xué)中心浙一醫(yī)院（規(guī)劃在建）暫不確定落地時(shí)間，目前項(xiàng)目周邊的醫(yī)療資源只能滿足基本的醫(yī)療，需要更完備的醫(yī)療條件需要駕車去市中心。
合景瑜翠園位于余杭區(qū)未來科技城板塊，目前商業(yè)只能依靠于五常原有的配套和目前已經(jīng)交付的樓盤的底商。板塊正在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)以底商為主，可滿足基本的日常需求，大型商業(yè)配套暫未落地。、項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃有萬通CBD綜合體以及奧克斯杭州未來中心項(xiàng)目規(guī)劃自帶約6萬方的商業(yè)，這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分未來交付并完成招商后，將作為項(xiàng)目最主要的大型商業(yè)配套。總體來看，項(xiàng)目目前商業(yè)配套稀缺，未來發(fā)展前景良好。
合景瑜翠園項(xiàng)目位于余杭區(qū)未來科技城，板塊目前正在大力發(fā)展中，項(xiàng)目的東側(cè)就是14萬方的中央公園，體積量較大。目前公園已經(jīng)建成，公園包括小河，小橋和人行步道，頗有小橋流水人家之感，景觀資源豐富，風(fēng)景優(yōu)美，是飯后散步、遛狗等很好的去處。
社區(qū)內(nèi)部主要的不利因素有：
1. 1號(hào)樓和3號(hào)樓樓間距僅50米，但1#樓共31層，1號(hào)樓影響了3號(hào)樓低層住戶的采光通風(fēng)；
2. 小區(qū)總體量?jī)H3幢樓，體量小，居住氛圍不佳。
據(jù)分析師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，項(xiàng)目周邊的不利因素主要有：
1. 項(xiàng)目東側(cè)有在建空地和一塊暫未出讓的農(nóng)田狀土地，目前項(xiàng)目周邊正在施工的工地?cái)?shù)量較多，本案預(yù)計(jì)16年底交付，而周邊項(xiàng)目竣工交付時(shí)間待定，未來項(xiàng)目交付入住后，對(duì)本案有噪音及粉塵影響；
2. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)由于工地較多，來往大型貨運(yùn)車輛及工程車輛較多，出入有一定的安全隱患。
