1。
每個(gè)板塊都能找到參照物，從規(guī)劃定位、地段屬性、發(fā)展模式和軌跡、樓盤價(jià)格等等各方面出發(fā)去尋找參照物，也許能更好的預(yù)見一個(gè)板塊的發(fā)展前景。
通過一些共同點(diǎn)的對(duì)比，去評(píng)估價(jià)格的合理性。在相同的價(jià)格區(qū)間里，去對(duì)比尋找更好的配套和更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)能。
錢江世紀(jì)城的參照物是錢江新城，一江兩岸，同樣的市中心定位，同樣的CBD；
未來科技城的參照物是濱江，同樣的高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；
城東新城的參照物是申花，同樣的武林中心外溢板塊；
大江東的參照物是下沙開發(fā)區(qū)、臨平北開發(fā)區(qū)，同樣的制造業(yè)開發(fā)區(qū)；
城北勾莊萬象城一帶的參照物是金沙湖商圈，一個(gè)北部之星，一個(gè)東部之星；
西北面的良渚，和東北面的臨平、丁橋星橋是類似的，都有很強(qiáng)的剛需居住區(qū)屬性，臨平和二橋更成熟，人氣更旺，良渚發(fā)展遲，話題多一些，本質(zhì)上良渚還需要追趕臨平和“二橋”。
2。
我說可以參照臨平來看良渚，良渚網(wǎng)友可能不太高興，因?yàn)榕R平在杭州的存在感并不高。
但我想說，良渚要趕上臨平，還有待修煉。
商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育資源、產(chǎn)業(yè)成果、城市面貌，方方面面。
臨平在城市東北角，良渚是西北角。臨平地鐵是1、9號(hào)線，良渚是2號(hào)線，都是很早就開通了地鐵的板塊。
良渚現(xiàn)在就一個(gè)永旺夢(mèng)樂城，類似于一個(gè)大型超市賣場(chǎng)，業(yè)態(tài)和品牌都不太夠。臨平有個(gè)很大的銀泰城購物中心，萬寶城也不錯(cuò)，還有其他大小若干個(gè)商業(yè)體。
良渚地鐵口后面無非來一個(gè)銀泰或者天街或者寶龍這樣的地鐵口的商場(chǎng)，但性質(zhì)、影響力和臨平銀泰城并沒什么不同，哪怕是個(gè)萬象城，也不會(huì)是高檔定位的商場(chǎng)，板塊沒有這個(gè)消費(fèi)實(shí)力。
醫(yī)療配套教育資源這塊，臨平以前是余杭區(qū)政府所在地，早就布局了大量優(yōu)質(zhì)配套。現(xiàn)在是獨(dú)立行政區(qū)地位，良渚是街道地位，沒法比。
臨平北面的開發(fā)區(qū)，那也是浙江叫得上號(hào)的知名制造業(yè)開發(fā)區(qū)。良渚還沒有建立足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。良渚后面肯定會(huì)有一些寫字樓，而臨平主干道迎賓路上一連串超高層寫字樓早就是夜晚燈光秀的主角。
良渚這兩年搞了個(gè)工業(yè)設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，臨平這兩年搞了個(gè)服裝類設(shè)計(jì)藝尚小鎮(zhèn)。
良渚有中國美院的一個(gè)校區(qū)，剛開學(xué)。臨平也有個(gè)浙江理工大學(xué)臨平校區(qū)，在建。
良渚有個(gè)古城遺址，臨平有個(gè)玉架山遺址，玉架山遺址知名度小，但畢竟良渚古城遺址實(shí)際上是在瓶窯，良渚進(jìn)去還有很遠(yuǎn)。
但是，這樣的遺址到底會(huì)怎樣影響區(qū)域樓市？
秦始皇兵馬俑陵對(duì)周邊樓市帶來了怎樣的影響？
前兩年在南昌發(fā)現(xiàn)的漢代�；韬钅箤�(duì)周邊樓市帶來了怎樣的影響？史學(xué)界對(duì)�；韬钅沟脑u(píng)價(jià)是『北有秦始皇陵，南有�；韬钅埂�，有誰因?yàn)檫@個(gè)去周邊買房嗎？
這些當(dāng)然具有極高的文化價(jià)值，但千萬不要覺得什么東西都會(huì)影響到樓市。
說良渚以后會(huì)有未來科技城的輻射，那可以了解一下有多少人在濱江工作住在臨平，有多少人在錢江新城工作住在臨平。
濱江和錢江新城加起來的輻射能量，比得過未來科技城的輻射能量嗎？臨平現(xiàn)在還有9號(hào)線連接錢江新城，交通更便利。
兩邊現(xiàn)階段聚集的人氣也完全不是一個(gè)量級(jí)。
3。
人們對(duì)新板塊總是充滿信心，就像刮一張新彩票，看起來新彩票和之前刮過的失望的彩票沒有聯(lián)系，是一次全新的機(jī)會(huì)。
所以新板塊在起步階段，房價(jià)通常竄得更快。
但實(shí)際上和舊彩票一樣，中獎(jiǎng)的概率微乎其微。
城市發(fā)展不會(huì)是空中樓閣，也完全不復(fù)雜不神秘，都是圍繞人的生活和生產(chǎn)這兩件事進(jìn)行。生活就是建各種配套來滿足吃喝穿住用行和科學(xué)教育文化衛(wèi)生，生產(chǎn)就是給你一個(gè)就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)的環(huán)境。就這兩件事。
新板塊走的仍然是老板塊的路，修路修橋修地鐵，建兩座購物中心，調(diào)動(dòng)醫(yī)療資源開一個(gè)新院區(qū)，培養(yǎng)幾座學(xué)校，建若干幢寫字樓，招商引資建產(chǎn)業(yè)園，等等圍繞生活和生產(chǎn)這兩件事的建設(shè)，萬變不離其宗。
我們完全可以通過拆解各種指標(biāo)的完成度和質(zhì)量去對(duì)比、評(píng)估，都可以量化。
政府能做的太有限了。政府確實(shí)能做很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，砸錢就行，但是很難規(guī)劃出一座高質(zhì)量的新城區(qū)。謀事在人成事在天。
就像另一個(gè)層面，國內(nèi)各個(gè)城市之間的發(fā)展境遇，不能說西部大開發(fā)執(zhí)行力不夠，不能說這些年東北改革的決心和動(dòng)力不夠大，但終究還是靠東部沿海城市推動(dòng)發(fā)展，最終還是看長三角和珠三角，看北上廣深杭。
杭州在全國這么多城市里脫穎而出，未來科技城在杭州這么多新城里脫穎而出，天時(shí)地利人和這六個(gè)字背后是幾十萬字的拼搏努力與風(fēng)云際會(huì)機(jī)緣巧合。
很多東西都不是規(guī)劃出來的，都是邊做邊想邊改方案，最后通常就是一場(chǎng)有心栽花花不開無心插柳柳成蔭的實(shí)驗(yàn)性游戲，規(guī)劃里的夢(mèng)想最后都變了模樣。
千萬不要覺得馬上又可以在一個(gè)遠(yuǎn)離市中心或者遠(yuǎn)離成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)的郊區(qū)復(fù)制出下一個(gè)未來科技城。
這里要講的并不是良渚不好，不是說良渚房價(jià)不會(huì)漲。整個(gè)杭州城市價(jià)值的提升，每個(gè)板塊都會(huì)得到發(fā)展，房價(jià)都會(huì)輪動(dòng)上漲。
先漲后漲區(qū)別不大，**的區(qū)別在于每個(gè)板塊的天花板不同，價(jià)值上限不同。
我們買房當(dāng)然是去尋找價(jià)值天花板**的板塊，但良渚的價(jià)值天花板，可以參考臨平來評(píng)估。
4。
請(qǐng)注意，不能簡單地認(rèn)為『價(jià)格高的就是飽和的就漲幅小，價(jià)格低的就潛力大漲幅大』。這是很多買家容易陷入的一個(gè)大誤區(qū)。
看最近這兩年的行情就知道，漲得最多的一直都是總價(jià)高的豪宅，不管是杭州還是上海，不管是深圳還是廣州。
背后的殘酷現(xiàn)實(shí)是什么？豪宅背后的買家，錢來得更快。
就這兩年，底層剛需買家賺錢的機(jī)會(huì)少，買房的利率卻一直在漲。豪宅買家賺錢機(jī)會(huì)多，而且總能拿到極低利率的貸款。
普通板塊和優(yōu)質(zhì)板塊的對(duì)比也是這樣的道理，板塊背后無非是人和企業(yè)。
優(yōu)質(zhì)板塊往往優(yōu)質(zhì)企業(yè)多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)相比普通小微企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，就像富豪相比普通剛需的優(yōu)勢(shì)，賺得多，也更受銀行歡迎。
優(yōu)質(zhì)板塊基礎(chǔ)扎實(shí)，根系深輻射廣，從來都是發(fā)展更穩(wěn)更快的。
圖片
未來科技城杭州高鐵西站，2019年9月開建，預(yù)計(jì)今年8月通車，這個(gè)速度誰能比？
換個(gè)方向想想，你會(huì)覺得上海已經(jīng)發(fā)展飽和了嗎？會(huì)覺得鶴崗更有發(fā)展?jié)摿幔?/div>
拿南昌鄭州昆明濟(jì)南這樣的普通省會(huì)城市，跟被普遍認(rèn)為是『準(zhǔn)一線城市或者叫強(qiáng)二線城市』的杭州相比，你選哪個(gè)？
不能簡單認(rèn)為『價(jià)格高的、話題度高的、配套相對(duì)成熟的板塊就是漲幅有限的飽和板塊。價(jià)格低的、話題度低的、配套相對(duì)欠缺的板塊就是潛力大的板塊』。
有些城市有些板塊有些人，只是先富了一步。有些城市有些板塊有些人，致富路上走得很難很慢。
為什么要鼓勵(lì)先富帶后富？因?yàn)楹蟾桓y富。
早在2016年上半年，就是G20還沒召開之前，我就聽人說“奧體世紀(jì)城名氣已經(jīng)出去了，已經(jīng)飽和了”。
就像現(xiàn)在一些網(wǎng)友說起未來科技城就會(huì)說已經(jīng)過頭了，透支了，從而著急想去其他一些還沒進(jìn)入發(fā)展軌道的郊區(qū)新城尋找下一個(gè)未來科技城。
未來科技城是難以復(fù)制的，郊區(qū)新城能達(dá)到臨平的高度都要加倍努力，還需要足夠的運(yùn)氣。
畢竟不是每個(gè)新城都像臨平那樣，曾經(jīng)是余杭區(qū)的區(qū)政府所在地，那個(gè)轄區(qū)內(nèi)有個(gè)每天納稅一個(gè)億的神級(jí)企業(yè)的余杭區(qū)，有大把的銀子拿來搞建設(shè)。
并且肯定很早就在醞釀要把臨平獨(dú)立成區(qū)，提前加大投資打好基礎(chǔ)。
5。
電影《1942》里張國立有句名臺(tái)詞：我知道怎么從一個(gè)窮人變成財(cái)主，不出十年，你大爺我還是東家。
旁邊張國立兒子的臺(tái)詞是：到時(shí)候我還給你當(dāng)長工。
先富的經(jīng)驗(yàn)一直在，想后富一定要先交學(xué)費(fèi)，這個(gè)過程可能是漫長的，也可能沒法畢業(yè)。
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