今天是3.15國際消費者權(quán)益日。

對于樓市而言，今天也是購房者投訴維權(quán)集中的日子。

這幾年是杭州的交付大年。數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州交付樓盤達(dá)105盤，2021年交付樓盤的數(shù)量達(dá)到了116盤，今年數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，將近135盤迎來交付。每年十幾萬套房源迎來交付，但由于房子質(zhì)量問題層出不窮，“逢交付，必維權(quán)”也成為了準(zhǔn)業(yè)主的口號，交付期變成了業(yè)主的維權(quán)潮。

2021年全年，全國消協(xié)組織受理房屋類投訴33328件，占商品類投訴的6.97%。根據(jù)投訴性質(zhì)，合同問題占27.22%，質(zhì)量問題占20.00%。在中國消費者協(xié)會接到的投訴中，就有不少有關(guān)房屋投訴的真實案例。

 

案例一：房屋質(zhì)量，暗藏玄機不勝防

①2020年張女士購買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房，開發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發(fā)商通知交房，但張女士在驗房時發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外漏、衛(wèi)生間防水層未鋪設(shè)、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發(fā)商進行整改，但開發(fā)商一直不予理睬。

青島市消費者權(quán)益保護委員會接訴后，聯(lián)系開發(fā)商負(fù)責(zé)人調(diào)查核實，負(fù)責(zé)人表示張女士反映的問題屬實，后期將會積極和張女士協(xié)商，妥善處理張女士提出的整改方案。

②2021年8月，消費者江先生向上海市消費者權(quán)益保護委員會委投訴，其購買了一套精裝修房，2020年10月底，辦理了驗收。入住后不久，發(fā)現(xiàn)多個房間墻體發(fā)霉?jié)B水、墻紙大面積脫落、天花板開裂等情況，向開發(fā)商反映多次，對方派施工隊上門維修，由于使用劣質(zhì)且有異味的墻紙、墻體滲水發(fā)霉問題始終得不到解決，給消費者正常生活帶來很大煩惱。江先生認(rèn)為開發(fā)商施工質(zhì)量差，要求徹底解決問題。

開發(fā)商則堅持認(rèn)為這些都屬正�，F(xiàn)象，不是施工質(zhì)量問題。

上海市消保委與家裝辦專家走訪現(xiàn)場，經(jīng)檢測，墻體不同程度脫落、滲水均由基層處理不當(dāng)造成，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，因施工質(zhì)量給消費者造成的損失應(yīng)予以賠償。2021年9月8日，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)解，雙方達(dá)成和解，開發(fā)商一次性補償消費者現(xiàn)金2萬元，由消費者自行維修。

 01

在房屋質(zhì)量方面，消費者投訴的主要問題有：一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問題時容易引發(fā)群體投訴；五是房屋有質(zhì)量問題不及時維修或維修質(zhì)量差。

精裝遇到問題，可以依法維權(quán)：

人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

案例二：價外加價，變相抬高售房價

①2019年5月，蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬多元，另一筆50萬元，兩張收據(jù)的單位名稱不同，其中50萬元為改造費，收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當(dāng)時未給出改造項目和標(biāo)準(zhǔn)，且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬元改造費的情況。

2021年6月30日，蔣先生向南京市消費者協(xié)會反映相關(guān)問題，并提出要求退還50萬元費用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費維權(quán)專業(yè)委員會工作人員調(diào)解，該公司最終將50萬元費用退還給了蔣先生。

②2021年9月6日，安徽省宿州市一位陳女士到靈璧縣某房產(chǎn)項目看房，銷售員口頭宣傳該小區(qū)初中部是六中的學(xué)區(qū)房，經(jīng)消費者再三確認(rèn)，決定購買并繳納兩萬元認(rèn)籌金，之后又在銷售員的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)為認(rèn)購。7月22日教育局出臺學(xué)區(qū)劃分文件，該房產(chǎn)初中部是另一學(xué)校，不符合當(dāng)初承諾。消費者于7月30日找銷售員退房，銷售員堅稱是六中學(xué)區(qū)，消費者要求將六中是該小區(qū)學(xué)區(qū)加入合同，銷售員不同意，消費者要求房地產(chǎn)公司退房退定金。接到投訴后，經(jīng)安徽省宿州市靈璧縣消保委工作人員調(diào)解，經(jīng)營者退還消費者購房定金兩萬元。
 

 02

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時收取誠意金，選房時未經(jīng)消費者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

遇到以上問題，可以依據(jù)維權(quán)：

《價格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費用�！�**人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”《民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費者解除合同的權(quán)力，使消費者權(quán)益遭受損害。消費者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費名目發(fā)生變化。

 

案例三：隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購房人

①2021年7月23日，消費者宮女士來到浙江省嘉興市平湖市消費者權(quán)益保護委員會投訴，稱其和丈夫于兩個月前來到平湖，在6月13日定購了當(dāng)湖街道某樓盤一套商品房，當(dāng)時支付了20萬誠意金，手上只有認(rèn)購書和收款收據(jù)，投訴購買時開發(fā)商沒有告知該商品房位于火葬場旁邊，隱瞞了重要信息，要求開發(fā)商退房，開發(fā)商拖延不肯退。平湖市消保委工作人員接訴后，經(jīng)過多次溝通，開發(fā)商同意退款。

②2021年7月5日，消費者董先生向廈門市消費者權(quán)益保護委員會投訴，稱其于2018年5月15號與廈門某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，2020年9月準(zhǔn)備收房時，發(fā)現(xiàn)無法明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時承諾贈送的花園及地下室的使用性質(zhì)及范圍。消費者多次要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予相關(guān)說明和解決，但過了十個月時間，對方仍沒有任何明確回復(fù)和解決問題的誠意。廈門市消保委接到投訴后立即展開調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示原先承諾贈送的前后花園性質(zhì)是屬于業(yè)主共有，無法給予明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。最終，經(jīng)多次調(diào)解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補償消費者董先生半年物業(yè)費。
 

03

在售樓宣傳方面，消費者投訴主要問題有：一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費者權(quán)益；二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等；五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

依據(jù)：

消費者有權(quán)知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃。《**人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”此外，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對于房屋交易，消費者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

 

案例四：花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)

①2019年11月，安徽滁州天長市消費者潘先生在天長市某房產(chǎn)公司訂購一套房屋，訂購房屋的同時還簽訂了無理由退房協(xié)議，協(xié)議書規(guī)定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時間，購房人享有無理由退房的權(quán)利。

2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽，故于2020年11月9日申請無理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長市消費者權(quán)益保護委員會。市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查，消費者投訴屬實。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解，最終達(dá)成一致意見：被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費者收到退房款64萬余元。

②張女士于2019年7月2日通過廈門某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買房產(chǎn)一套，面積為84.08平。2021年6月18日交房，房地產(chǎn)公司提交的驗收材料顯示實際測量面積為83.28平（面積差為0.8平，差價為31439.2元），房地產(chǎn)公司表示按合同約定面積差不到百分之一的不退差價。合同第五章第十三條面積差異處理方式**款約定：套內(nèi)建筑面積誤差比**值在3%以內(nèi)（含3%）據(jù)實結(jié)算房價。

補充協(xié)議約定：建筑面積誤差比**值大于1%并在3%以內(nèi)的含3%時，按合同單價據(jù)實結(jié)算房價。消費者認(rèn)為主合同約定明確，不需簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容是對主合同的完全背離。買賣雙方就此產(chǎn)生爭議。

經(jīng)調(diào)查，廈門市消保委組織雙方進行現(xiàn)場調(diào)解，張女士提出免除1-2年物業(yè)費方案，雙方未能達(dá)成一致。之后，經(jīng)電話聯(lián)系，房地產(chǎn)公司同意贈送一臺破壁機作為補償。
 

04

在合同履行方面，消費者投訴主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔(dān)違約責(zé)任；四是交房后，不能及時協(xié)助業(yè)主辦理過戶；五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

依據(jù)：

根據(jù)《民法典》規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任�！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”相對于消費者而言，開發(fā)商屬于強勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協(xié)議等“繞開”示范合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權(quán)利，加重消費者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

圖片

以上這些案例，大多購房者或許都經(jīng)歷過。

維權(quán)是近幾年的流量名詞，全國各地因為買賣合同和房屋質(zhì)量的維權(quán)事件此消彼長，有購房者調(diào)侃道：“剛簽下買房合同，就踏上了維權(quán)之路。”

墻面開裂、滲水、地磚不平、墻磚空鼓、墻體發(fā)霉、水管漏水、墻面鋼筋裸露、廁所堵塞等質(zhì)量問題司空見慣；更為嚴(yán)重的，如地暖漏水，家里變成“汪洋大海”；衛(wèi)生間頂上漏水，直接變成了 “水簾洞”……

像大名城曾就因為漏水問題被頻繁轉(zhuǎn)發(fā)；泰禾院子延期交付3年被多次投訴；萬科前宸、璞麗東方等盤也因外立面減配引發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾......

一系列的房屋質(zhì)量問題，爆發(fā)了購房者對開發(fā)商的信任危機。究其根本，如今各地嚴(yán)格限價，讓越來越多的開發(fā)商選擇高周轉(zhuǎn)的模式，為了嚴(yán)控成本，追求利潤，只能犧牲質(zhì)量。

但對于開發(fā)商來說，品質(zhì)才是硬實力，提高住區(qū)的品質(zhì)是企業(yè)的基本責(zé)任。尤其在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬時刻，更應(yīng)該堅守品質(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活，讓質(zhì)量成為企業(yè)的一條生命線，讓整個行業(yè)走得更高更遠(yuǎn)。

對于消費者來說，我們在買房之初要注意多看多問：①對于房屋位置、環(huán)境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內(nèi)容一定要寫入合同；②簽訂合同前，要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等；③要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護自身合法權(quán)益。④收房驗收時，要根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施驗收，還可以聘請相關(guān)監(jiān)理機構(gòu)、專業(yè)驗房人員一起驗收，注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。發(fā)生糾紛，及時依法維權(quán)。

這幾年，業(yè)主和開發(fā)商對立的關(guān)系較為常見，我們或許很難短期內(nèi)讓天平保持平衡，讓彼此相互尊重和信任。但希望在未來，開發(fā)商能帶來更高品質(zhì)、更進階的產(chǎn)品，用品質(zhì)打動人心，重新建立起信任的橋梁，讓彼此擁有更平等的話語權(quán)。