業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
業(yè)主委員會(huì)從非法人的自治組織擢升為具有法人資格的公益社團(tuán)后，其自身行為應(yīng)如何規(guī)范，政府主管部門應(yīng)如何對其管理，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的爭議應(yīng)如何迅速合法有效地處理？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)以業(yè)主委員會(huì)自律為主，政府制定規(guī)范并加以指導(dǎo)約束的管理模式。如何幫助協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)提高整體物業(yè)管理水平，是業(yè)主委員會(huì)在取得法人資格后亟須解決的問題。建立各級行政區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)，可以視為解決這一類問題的一個(gè)有效途徑。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)依縣級以上行政區(qū)域?yàn)閱挝唤M建，它的性質(zhì)為業(yè)主委員會(huì)的同業(yè)自律組織，經(jīng)登記成立，也為公益性社團(tuán)法人。
業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)，在實(shí)施對業(yè)主委員會(huì)的管理上，至少可以具有以下幾項(xiàng)作用：
（1）業(yè)主委員會(huì)聯(lián)介會(huì)足廣大業(yè)主委員會(huì)的向律自治組織，是廣大業(yè)主自己的家、其職責(zé)是資質(zhì)互通信息交流經(jīng) 驗(yàn)，探討物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)范，剖析疑難案例，對需要政府調(diào)控和干預(yù)的行業(yè)性傾向情況及時(shí)向政府機(jī)關(guān)反映，并可協(xié)助政府處理某些問題。
（2）業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)對業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任、委員進(jìn)行必要的培訓(xùn)教育，提高他們的決策監(jiān)督水平應(yīng)當(dāng) 說，現(xiàn)今業(yè)主缺乏業(yè)主意識，他們對自己的角色定位，還相當(dāng)程度地停留在舊住房制度下的“房客”地位上.在業(yè)主委員會(huì)組建的初期，這種培訓(xùn)教育尤為重要
（3）業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)主持訂立業(yè)主委員會(huì)的工作紀(jì) 律和職業(yè)道德，組織相互檢査、監(jiān)督，有職業(yè)存在必有相應(yīng) 的職業(yè)道德。由于業(yè)主委員會(huì)是一種新型社社會(huì)法人聯(lián)介會(huì)，有要也有資格從眾多業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)種，制訂行業(yè)工作紀(jì)律和倡導(dǎo)行業(yè)職業(yè)道德。
業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)可組織各物業(yè)區(qū)域之間，省際不同物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)相互交流，必要時(shí)可組織會(huì)員單位作跨國的對外交流。各級房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作應(yīng) 當(dāng)負(fù) 有指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的重要職責(zé),具體擬為：
（1）指導(dǎo)籌建業(yè)主委員會(huì)。無論是購買新建住宅還是舊公房出售，一般而言業(yè)主只關(guān)心自己生存空間的地域的質(zhì)量，只注意自身的置業(yè)。這些住宅的出售在達(dá)到法定的比例時(shí)，政府房地產(chǎn)行政主管部門就有責(zé)任和義務(wù)指導(dǎo)** 業(yè)主或大業(yè)主籌建業(yè)主委員會(huì)，包括對召開業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、辦理法定登記等進(jìn)行指導(dǎo)。
（2）制訂和頒布物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，制訂標(biāo)準(zhǔn) 合同格式。制訂收費(fèi)的類別，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等；及時(shí)宣傳并組織各業(yè)主委員會(huì)學(xué)習(xí)并掌握物業(yè)管理中的新法律、新政策。
（3）依法對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)實(shí)行行業(yè)化管理。業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)正確行使權(quán)力，遵守政府的法令和法規(guī)。如果出現(xiàn)違規(guī)行為，如業(yè)主擅自改變住宅用途，裝修中損壞住宅的結(jié)構(gòu)；業(yè)主委員會(huì)違規(guī)、越權(quán)行使權(quán)力，政府主管部門可以依法責(zé)令改正。政府的房地產(chǎn)行政管理部門行使這類權(quán)利，體現(xiàn)了政府依法行政的職能。至于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 管理企業(yè)之間發(fā)生的民事爭議，由于它是平等主體之間的利益沖突，不應(yīng)由政府去也攬解決，而府當(dāng)通過仲裁和訴訟的途徑解決之。

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