01
去年12月土拍的蕭山市北綠城項目，樓面地價23000元/平米，平均售價39500元/平米。申花項目樓面地價21000元/平米，售價卻是46200元/平米。這是怎么回事？
錢賢強：申花這塊地實際上是去年12月份第三批集中出讓里的一塊地，應該是華豐造紙廠的地鐵上蓋。這塊地實際上是分成三塊，有兩塊被華潤拿走了，其中一塊是商住地塊，所以2萬多的樓面地價實際上是商住的平均價，它里面46%都是商業(yè)辦公的，而且是800平米的最小分割面積。所以看上去樓面地價只要2萬多，實際上它住宅的樓面地價要3萬多。
對應46200元/平米的限價，實際上也就是1萬多的價差。
02
自由職業(yè)，對于通勤沒有要求，購房總價是200-250萬，計劃最晚8月份購買，目的是想投資保值為主，有沒有在售或者后面會開的優(yōu)質(zhì)新盤？
錢賢強：投資保值肯定要考慮到未來的利好，加上200-250萬的預算，如果按照110平米左右的面積來看也就是2萬出頭一點的價格。
從這兩個維度去進行篩選的話，一個是崇賢板塊。**，崇賢板塊目前是23000-24000元/平米的價格，目前在售可供的有三個盤，有兩個是去年12月份拿的，還沒有預售；有一塊是2018年拿的地，應該已經(jīng)快結(jié)頂了，在四五月份就可以開盤了，而且離上億廣場綜合體也比較近。第二，崇賢板塊還有一條地鐵15號線規(guī)劃利好，因為15號線目前已經(jīng)基本確定納入到我們杭州四期的地鐵建設規(guī)劃里面，而且提前在做一些探勘方案了。這條線沿崇杭街有三個站，其中一個站就是離四五月份要開盤的璞悅江南府這個樓盤比較近的。
還有一個就是臨平北，也就是東湖新城板塊，
這個區(qū)塊目前也是2萬出頭的房價。這個區(qū)塊是作為臨平區(qū)成立以后的一個重要發(fā)展區(qū)塊，未來比如像高鐵站，包括地鐵9號線未來還會向塘棲延伸，像復地綜合體項目、第三城項目，包括后面一些綜合體也會陸續(xù)地交付使用。還有市民中心、文化廣場這些市政配套也會加大投入。
03
購買龍湖天瑄城這樣的房子需要達到什么條件？這個項目值不值得去買？
錢賢強：天瑄城這個項目處于上城區(qū)，可以享受上城區(qū)的學區(qū)范圍。
從價值來看，這個板塊還是值得的，特別是自住需求或者帶一部分投資需求的，因為它自帶一個天街，整個配套想象西溪天街，或者金沙湖天街、濱江天街邊上的一些樓盤，生活便利度都是非常好的。
這個板塊未來還有一個利好，就是地鐵18號線南北快線，目前基本確定納入地鐵四期，從臨平北往南一直會到義橋板塊，在豐收湖有一個站點，所以這里是地鐵加商業(yè)綜合體的樓盤，再加上已經(jīng)交付使用的豐收湖景觀，未來臨平區(qū)也在這個區(qū)塊做了一些產(chǎn)業(yè)，比如算力小鎮(zhèn)，這些對房產(chǎn)價值實際上也是有一定支撐。
04
濱江仁苑的房子值不值得入手？
錢賢強：濱江仁苑是省政府的一個專項用房，居住品質(zhì)包括周邊的配套比較完善，交通也便利，再加上本身濱江區(qū)也是比較成熟的板塊，周邊的一些配套包括居住的人群也都有一定的保障。
從這個角度來講，濱江這個區(qū)塊里面也是可以考慮的，沒有太多瑕疵，居住的舒適度、性價比都比較高。
05
杭州西溪世茂宸悅的投資價值怎么樣？
錢賢強：西溪世茂是地鐵盤，處在兩個商業(yè)綜合體的邊上，一個是銀泰，一個是天街，所以從商業(yè)配套和地鐵的便利度來講，都是非常好的一個樓盤。
它是40年產(chǎn)權的酒店式公寓，主要還是要看它租金的回報，因為酒店式公寓目前二手交易的活躍度不高，接盤的人會比較少。因為酒店式公寓除了年輕人過渡性的居住以外，要考慮讀書、居家燒飯、帶娃等的話實際上都不是很適合。
整體來講，酒店式公寓的投資主要看租金。這個區(qū)塊的租金應該是3000-5000元/月不等，整體來講租金回報率還算可以，能夠略微高于銀行存款的利率。如果按照比較高的售價去買進可能回報率就更低了。所以這塊我覺得低價位的時候買進，3萬左右買進的還合適，高價位就不一定合適了。
06
想投資一套總價在300-400萬之間的房子，是下沙好一些還是臨平新城更合適？
錢賢強：投資我們主要看兩個思路：
一個是穩(wěn)妥點保守一點，目前是不是達到比較好的一個條件了。因為我們不能只看漲，萬一跌了呢？所以抗風險能力要強，就是配套要好。
第二，是未來有沒有更多利好出現(xiàn)。這是我們在做投資的一些標的物選擇的時候必須要去考慮的。
從這兩個維度去比較臨平新城跟下沙，我覺得下沙的優(yōu)勢應該會略強于臨平新城。因為下沙的產(chǎn)業(yè)整體比臨平新城要雄厚，畢竟它是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。目前醫(yī)藥港就在元成單元做了個醫(yī)藥港小鎮(zhèn)，我覺得未來它的整個產(chǎn)業(yè)提升會比臨平新城要好，購買力會強。
實際上房價漲不漲，一看配套好不好，二看有沒有高收入的人來接盤。如果你高了沒人買，它是漲不上去的，有價無市。
從基本配套來講，金沙湖也更強，既有銀泰也有龍湖天街，吾角廣場又變成龍湖天街，還有金沙湖的景觀對品質(zhì)環(huán)境的引領。
還有就是學區(qū)，總體來講下沙的學區(qū)目前還是要比臨平新城這塊要好一些。
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