開發(fā)商為什么現(xiàn)在都做大戶型？

原創(chuàng)作者：獨立評房我要投稿

不知道大家有沒有這種感覺：限價還是那個限價，但需要支付的房款總價比之前高了不少。

比如說，同一個板塊，之前300萬可以拿下一套，現(xiàn)在可能需要400萬，甚至更多。

杭州的新房價格，部分板塊有微調(diào)，但大部分板塊確實沒漲。

序號	板塊	**限價
1	江河匯	69800
2	望江新城	69800
3	錢江新城二期	67500
4	翠苑	58000
5	申花	55000
6	文暉	51700
7	西興	51500
8	長河	51500
9	橋西	51400
10	大關	50180
11	錢江世紀城	47000
12	三塘	47000
13	城東新城	46500
14	艮北新城	44000
15	筧橋	42640
16	祥符	40000
17	運河新城	40000
18	浦沿	40000
19	蕭山市北	39500
20	小和山	31440
21	之江	38600
22	未來科技城	37700
23	金沙湖	37500
24	三墩	36800
25	云城	36100
26	鐵路北	36000
27	桃源	34000
28	蕭山城區(qū)	34000
29	寧圍	33500
30	九堡	33400
31	華豐	33200
32	丁橋	32900
33	湘湖	32500
34	南站	32000
35	未來科技城2.0	31500
36	轉(zhuǎn)塘	31500
37	勾莊	30500
38	喬司	30000
39	下沙高教園區(qū)	30000
40	三墩北	28100
41	大學城北	27500
42	良渚	27100
43	星橋	24000
44	瓶窯	24000
45	閑林	23000
46	崇賢	23000
47	東湖新城	22600
48	大江東核心	21300

但購房者需要承擔的總價確實高了，這也是事實。

原因在于現(xiàn)在開發(fā)商越來越喜歡做大戶型，尤其是改善樓盤，面積大了總價就自然高了。

江河匯的IFC，就打算把主力戶型做到200方以上，這意味著限價69800元/平米，總價1400萬起。

一年前，同樣是江河匯流區(qū)，江河鳴翠限價68500元/平米，戶型面積段約143-229方，門檻比現(xiàn)在低了至少400萬。

同樣是限價69800元/平米的望江新城，兩三年前的御品，主力戶型面積段約119-185方。

總價比現(xiàn)在友好的多，即便是杭州**豪宅，普通人墊墊腳也可以參加搖號，畢竟總價八九百萬的房源也有。城市的優(yōu)質(zhì)板塊，也不是那么遙不可及。

總價900萬和1500萬就完全不是一個量級。

再一次驗證：買房要趁早。即便是限價嚴格的杭州，依舊成立。

雖然限價依舊還是那個限價，但總價更高了，還更難買了。

開發(fā)商為什么把戶型做得那么大？

會這么問的人，言下之意在于：為什么不做小點，讓“我”能買得起？

因為開發(fā)商根本不在意“你”買不買得起，或者說他們根本不缺客戶買。戶型做小點也是售罄，戶型做大點也是售罄，為什么不做大點呢？

土地掛牌的公示中，對各項指標都有要求，但對面積并沒有規(guī)定。即便是商業(yè)地塊，只對最小產(chǎn)權(quán)面積有規(guī)定，但沒有規(guī)定面積的上限。

既然沒有規(guī)定，怎么設計都可以，只要符合建筑規(guī)范。

把戶型做大，對于不缺客戶的開發(fā)商來說，就太省心了，這意味著更少的業(yè)主。服務600位客戶，和服務400位客戶，明顯后者要省心。

不僅省心，利潤還更高。每平米的售價是一樣的，能做面積是一樣的，這個樓盤的銷售總額從土地掛出來就確定，要摳利潤，也只能在精裝上摳。

現(xiàn)在品質(zhì)也有要求，意味著精裝不能打折，那面積大點還更省點，同樣都是四房兩衛(wèi)，200方的精裝成本比160方高不到哪里去。

這樣不缺客戶的市場行情下，戶型越來越大的設計，就是一“市場倒逼設計”的現(xiàn)象。

事實上，不僅只是江河匯這樣的頂豪板塊高不可攀，更多的市中心優(yōu)質(zhì)板塊正在離我們遠去。

新一輪的新盤，基本上規(guī)劃的面積都是大戶型。

觀品主力戶型面積約169方、188方、191方、233方……奧體SKP、融信傲世邸，也都把主力面積段定在了180方以上。

大兜路邊上的英藍項目據(jù)說主力戶型面積也會在200方以上。

有趣的現(xiàn)象：你可以承受得起單價，但高攀不起總價。

當然這些樓盤本身面對的就是改善人群，面積做大可以理解。畢竟改善需要更大的面積，篩選掉“踮腳尖”的客戶，業(yè)主的氣質(zhì)會更統(tǒng)一些，對于一個樓盤后期的維護是有好處的。

但剛需板塊也都設計成大戶型是怎么回事？

不算豪宅板塊的之江，有個樓盤叫錦翠棲源府，整個樓盤全部都是245方。也就是說，這個樓盤的門檻也爬上了千萬級。

如果按這個思路走下去，500萬買之江也會成為歷史……

三墩北這樣一個剛需板塊，限價牢牢鎖死在28100元/平米的剛需板塊，也有樓盤走大戶型路線。融信如瀾軒規(guī)劃的戶型面積全部是約170方。

開發(fā)商的想法當然理解，前面我們已經(jīng)解釋過了，開發(fā)商都是一個出發(fā)點：要利潤。

但對于購房者來說，從300萬買三墩北到500萬買三墩北，主城洼地只能理解成均價洼地。

當然有人會問：500萬買三墩北的大戶型，不如去買4萬+板塊的小戶型。但是，你想想3萬+的樓盤會做大戶型，4萬+的板塊難道還會一直做小戶型嗎？

如果新的樓盤都做成160方以上的大戶型，總價門檻等于集體提高，所以以后我們除了統(tǒng)計板塊限價，還要算算板塊的門檻總價。

這么一算，我們發(fā)現(xiàn)：嗯，房價沒有漲，購房成本漲了。

我在想，頂豪板塊做大戶型也管不了，畢竟和客戶群的需求本身是匹配的。剛需板塊為了讓廣大群眾能買得起，除了控單價，是不是還得控總價？

怎么控總價？我想起來若干年前的一條政策：7090政策。

確認

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