Part.1
今天上午，杭州市人民政府辦公廳正式印發(fā)《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，并將于2021年12月27日起施行。
我大概看了一遍原文，基本內(nèi)容與7月份發(fā)布的征求意見(jiàn)稿差不多。一聽(tīng)到5~8折就能買新房，不少人開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了。
先別急，決定好要不要買之前，必須先搞清楚“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”是個(gè)什么東西。
官方定義：共有產(chǎn)權(quán)保障住房是指由政府提供政策，建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，限定面積、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利，面向符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房屬于保障性住房序列，其實(shí)際上也是帶有限制條件的商品房。
只需要支付5~8成的房款就可以獲得房屋的部分產(chǎn)權(quán)以及完整的使用權(quán)，與普通商品房一樣享受如戶籍、學(xué)區(qū)等同等權(quán)利，還能使用公積金貸款。
對(duì)于預(yù)算不高的購(gòu)房家庭而言，自然是一件好事，很大程度上降低了購(gòu)房門檻和購(gòu)房壓力。
但是，對(duì)于預(yù)算足夠的購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的話還是要三思而后行。
Part.2
為什么不建議預(yù)算足夠的購(gòu)房庭購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，原因如下：
限制一：準(zhǔn)入條件
申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房需滿足一定條件，基本等同于現(xiàn)在新房搖號(hào)規(guī)則中“無(wú)房家庭”的界定，等于放棄了“新房打新”的機(jī)會(huì)。
并且，在按規(guī)定由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)其份額前，或在其增購(gòu)政府份額取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得通過(guò)購(gòu)買方式獲得其他房產(chǎn)。
限制二：交易
共有產(chǎn)權(quán)住房需取得原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年后，方可通過(guò)買賣、贈(zèng)與等方式上市交易。
算上交付時(shí)間，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買家庭會(huì)有很長(zhǎng)的持有周期，不利于未來(lái)的置換改善。
限制三：價(jià)格及收益
“共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價(jià)按同地段、同類型商品住房市場(chǎng)價(jià)格合理優(yōu)惠后確定”，也就意味著共有產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的5-8折，實(shí)際的購(gòu)買成本不會(huì)比商品房便宜多少。
“購(gòu)房家庭按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分”，也就是說(shuō)“5折”買的共有產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓之后也只能享有50%的收益。
限制四：房屋品質(zhì)
雖然杭州暫時(shí)還沒(méi)有現(xiàn)成的案例可供參考，不過(guò)對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的品質(zhì)也不要抱太高的期待。
畢竟共有產(chǎn)權(quán)房仍然是屬于保障性住房的范疇，應(yīng)該會(huì)比早期的經(jīng)適房好一些，但是和普通商品房仍然存在差距，更不用說(shuō)業(yè)主構(gòu)成、物業(yè)管理、園林養(yǎng)護(hù)等等。
所謂的“合理優(yōu)惠價(jià)格”，不過(guò)只是產(chǎn)品本身存在的定價(jià)差距，未來(lái)進(jìn)入二手市場(chǎng)流通時(shí)，自然也會(huì)比同地段商品房便宜不少。
綜上所述，共有產(chǎn)權(quán)房只適用于緩解暫時(shí)購(gòu)房壓力的選擇，諸多限制也壓縮了其投資套利的空間。
如果你預(yù)算足夠，還不如去買完整產(chǎn)權(quán)的新房，就別惦記著這些共有產(chǎn)權(quán)房了。
Part.3
至于共有產(chǎn)權(quán)住房落地對(duì)商品房市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，大家都有不同的看法。
引用我在今年7月18日的推文中的描述，來(lái)表達(dá)下我現(xiàn)在的觀點(diǎn)。
“差異化購(gòu)房政策”和“共有產(chǎn)權(quán)住房”是杭州房地產(chǎn)發(fā)展的重要實(shí)踐，短期內(nèi)有助于解決部分區(qū)域職工突出的住房保障問(wèn)題。
但是，要指望這兩項(xiàng)措施從根本上解決商品房的供需問(wèn)題，也不太可能。
差異化購(gòu)房政策的弊病在于進(jìn)一步限制了市場(chǎng)的作用，很容易形成反向效應(yīng)，成為小部分人的“福利房”。
共有產(chǎn)權(quán)住房仍然參照的是區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)，如果供應(yīng)量不大，對(duì)于平抑一般商品房?jī)r(jià)格并起不到太多實(shí)質(zhì)作用，頂多就是暫時(shí)緩解一下部分購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。
個(gè)人認(rèn)為，如果不能厘清保障性住房和商品房之間的關(guān)系，房地產(chǎn)問(wèn)題就永遠(yuǎn)會(huì)是一個(gè)“死結(jié)”。
當(dāng)然，指望當(dāng)?shù)卣耆菩姓咝援a(chǎn)權(quán)住房也不太現(xiàn)實(shí)，畢竟這對(duì)政府是一項(xiàng)巨大負(fù)擔(dān)，同時(shí)政府也不會(huì)希望政策性住房對(duì)一般商品房市場(chǎng)產(chǎn)生太大沖擊。
發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，同時(shí)發(fā)展租賃性住房來(lái)滿足最基本的住房保障，理論上算是一項(xiàng)過(guò)度性措施，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，未來(lái)也還會(huì)有更多保障性住房的實(shí)踐措施誕生，拭目以待吧
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