◆ 一個商業(yè)綜合體里，商場的生意再好，也未必能把外圍商業(yè)街的生意帶動起來。這是兩個不一樣的東西，面對的消費群體完全不同。
◆ 淘寶沖擊了線下服裝市場，而美團外賣和餓了么外賣挖深了餐飲市場，餐飲店鋪的輻射半徑擴大了5公里。
◆ 數(shù)碼、家電、家居產(chǎn)品受電子商務(wù)的沖擊**。
◆ 靠近地鐵站的大體量酒店式公寓樓下的餐飲商鋪是**選擇；寫字樓樓下的商鋪是好東西，但很少很少，而且門檻高；住宅小區(qū)的底層商鋪是雞肋。
◆ 和酒店式公寓一樣，每年增加三四十萬人口的杭州，商鋪投資充滿機會。
◆ 住宅房剛需客戶千萬不要試圖通過投資商鋪來積累購房資金，商鋪只適合長期持有收租金。
◆ 千萬不要相信任何所謂大企業(yè)“承諾”的高回報。
商業(yè)綜合體遍地開花
這幾年杭州的商場有點像雨后春筍，一個接一個開業(yè)，到處都有。
銀泰自不必說，銀泰城在杭州遍地開花。還有寶龍廣場和龍湖天街兩大新勢力。
下沙、濱江、蔣村、三墩四座龍湖天街已經(jīng)開業(yè)，丁橋、錢塘新區(qū)兩座天街正在建設(shè)。
濱江、蕭山、下沙、富陽等四座寶龍廣場都開業(yè)多年；未來科技城、拱墅桃源、丁橋、大江東、臨安城區(qū)、臨安青山湖等地都有寶龍廣場在建。保不齊過兩年寶龍廣場會在數(shù)量上超過銀泰城。
還有萬象城和萬象匯、印象城、大悅城等等，這些普遍都是商業(yè)綜合體項目。
現(xiàn)在的商業(yè)綜合體項目通常是以一個大商場為主，再在商場外圍半圈建一條兩三層的商業(yè)街，然后樓上建酒店式公寓、酒店、寫字樓。
商場部分通常都是開發(fā)商100%自持經(jīng)營，不會分割對外銷售。商業(yè)街的商鋪則會分割對外銷售。
這種由開發(fā)商100%自持的商場，通常都做得還不錯，商場業(yè)態(tài)豐富，能聚集人氣。
外圍的半圈商業(yè)街，各個項目之間差別挺大，有些做得還不錯，但大多數(shù)商業(yè)街人氣寥寥。
商場內(nèi)部和外圍商業(yè)街
面對的消費群體完全不同
原因在于定位和業(yè)態(tài)品牌的巨大差異。
外圍商業(yè)街的業(yè)態(tài)普遍是大眾創(chuàng)業(yè)的品牌，剛起步不久，經(jīng)營能力、資金厚度都不夠。
能夠進入商場內(nèi)部的各業(yè)態(tài)品牌普遍已經(jīng)比較成熟，連鎖品牌的直營店或者加盟店，這些商家的經(jīng)營能力、資金厚度都要高出一大截。
商場內(nèi)部還有開發(fā)商強大的運營能力和品牌影響力保駕護航，雙保險，商場內(nèi)部是富二代企二代創(chuàng)業(yè)，外圍商業(yè)街是純草根創(chuàng)業(yè)，這個差距是巨大的。
可能會這樣想：大樹底下好乘涼，商場生意好人氣旺，外圍商業(yè)街總能沾點光吧？
大樹底下確實能乘涼，確實能沾到光，多多少少。但這類商鋪的銷售價格也更高，業(yè)主的租金期望值自然也更高。商家沾到的這點光，是否能覆蓋交給房東的高租金呢？
如果承租商家的利潤得不到保證，那就會抬高商鋪的換租率。
對于慕商場之名趕過來的消費者，應(yīng)該是期望比自家樓下商業(yè)街更好的消費體驗，外圍商業(yè)街恰恰難以做到這一點。如果能做到，就進商場內(nèi)部了，畢竟商場內(nèi)部的消費環(huán)境要比商業(yè)街好得多。
席卷全國各地的商鋪投資騙局
售樓處：“10萬一個平方的億達廣場的沿街商鋪要不要？全國開了幾百家的億達廣場哦，買到就是賺到！”
投資者：“什么？你們這郊區(qū)賣10萬？”
售樓處：“對的呢，我們億達廣場全國開了幾百家呢，租金都很高，買到就是賺到，而且我們還包租，我們億達簽合同保證6年租金回報率達到40%，10年就能租金回本，妥妥的一鋪養(yǎng)三代！”
投資者：“這么好呀？那試試看吧……”
這是前幾年風(fēng)靡一時的商鋪詐騙套路。跟風(fēng)的投資者沒想到“羊毛出在羊身上”這個基本的邏輯：并不是因為億達廣場的商鋪租金高，所以商鋪理應(yīng)賣得貴。而是因為商鋪賣得貴，所以租金給得高。
脫離包租后的租金收益自然是一地雞毛。甚至很多項目從頭到尾就是一場“你看上他租金，他惦記你本金”的騙局。
商鋪一賣，就亮出了鐮刀。
隨之而來的便是杭州多個區(qū)政府“迎來”一波接一波的商鋪業(yè)主維權(quán)大軍。從媒體的報道來看，血本無歸的不僅僅是杭州的投資者。但政府不是萬能的，很多事情他們也辦不到。
五個不要
①不要迷信“黃金地段”
杭州東站門口，地鐵1、4號線雙地鐵彭埠站上蓋的港龍城商場，2014年開建，至今無法開業(yè)�？梢灶A(yù)見，即使開業(yè)，生意也好不大哪里去，硬件已經(jīng)被無良開發(fā)商糟蹋了。
這種例子并不少見。再好的地理位置，也不能保證商鋪生意一定做得很好。地理位置不是萬能的，要綜合考量、評估各種因素。
②不要相信任何人“承諾”的高回報
五年內(nèi)，4個點是及格線，6個點是良，7個點是優(yōu)。超過7個點，大概率是無源之水無本之末。
投資商鋪賺的是慢錢。當然這并不是說投資商鋪不如銀行理財，這是“復(fù)利”的秘密。
③不買虛擬分割的商鋪
虛擬分割的商鋪基本回天乏術(shù)，多半是騙局。
④不要相信第三方運營公司
有些項目會說請到了第三方的某某商業(yè)管理公司，管理過很多成功的商場有豐富的經(jīng)驗等等。這樣的商業(yè)管理公司當然有，但是很少，多半是吹牛的。有能力的管理團隊，自然去銀泰寶龍拿高薪了。
一兩個項目兩三年的運營成果，遠遠不足以保證下一個商業(yè)項目也能成功運作。
⑤不要迷信政府規(guī)劃
打政府規(guī)劃的擦邊球，甚至以“政府投資的重點項目”等名義來制造賣點。
要知道即使是真正由政府規(guī)劃、牽頭的項目，也存在經(jīng)營風(fēng)險。后期經(jīng)營效果很多時候政府也無力、甚至無權(quán)干預(yù)。政府規(guī)劃并不是萬能藥。
浙江各個城市都有很多著名的批發(fā)市場，杭州四季青服裝批發(fā)市場、紹興柯橋輕紡城、義烏小商品市場、金華永康五金市場、嘉興濮院羊毛衫市場等等等等，這些市場生意好租金高，是因為有幾十年的運營沉淀。
一個二三十萬平方的大市場，要成功運營起來**是超高難度的事情，尤其在這個網(wǎng)絡(luò)購物、網(wǎng)絡(luò)批發(fā)都非常便捷、**的時代。
行業(yè)領(lǐng)先、省內(nèi)**、國內(nèi)首創(chuàng)、本地特色產(chǎn)業(yè)等等噱頭，很多名不副實空喊口號。
圖片
面向基礎(chǔ)餐飲
跟著順旺基、百佳旺走
一間四五十平方的店鋪，可以做的業(yè)態(tài)大致有：寵物店、洗衣店、理發(fā)店、圖文店、藥店、中介門店、小超市、花店、早餐店、輕餐飲店等。最穩(wěn)定的業(yè)態(tài)還是餐飲，一日三餐少不了，不會受任何因素干擾。
與線下服裝、數(shù)碼家電、超市等業(yè)態(tài)被電子商務(wù)擠壓市場空間相反的是，美團外賣、餓了么外賣進一步打開了餐飲市場，擴大了餐飲店鋪的輻射半徑。
說幾個筆者印象深刻的商鋪。
**個是之江新城、中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)門口的金街美地，筆者在附近帶客看房時遇見過一位開奶茶店的老板，這位老板在這里租了兩間店鋪開奶茶店，我遇見他那天正在裝修第二間店鋪，32平方的店鋪年租金22萬租過來的，我問老板為啥要在這么小的地方開兩間奶茶店，老板說“還是大學(xué)生的錢好賺！”
第二個是未來科技城飛鳥客酒店式公寓樓下的商鋪，投資商鋪應(yīng)該算是比較小眾的，整個杭州一年商鋪的成交量很少。一個三四十套體量的商鋪項目銷售周期可能要一年多。但飛鳥客酒店式公寓樓下的50套商鋪，一個月就賣完了。
第三個是錢江世紀城的麗晶國際酒店式公寓公寓樓下的商鋪，這個樓盤也許是杭州雙鑰匙公寓的“啟蒙”樓盤。晚上看到這幢巨無霸大樓的亮燈率，不僅無限遐想樓下底層餐飲商鋪的租金。
第四個是前幾天去考察的城西古墩路上浙港國際酒店式公寓樓下的商鋪，筆者當時是去了解樓上酒店式公寓的租金情況，在樓下看見幾個專門從事商鋪租賃的中介就問了問，10月份最后一次交房，樓下兩排餐飲店鋪多數(shù)已經(jīng)租出去，租賃中介告訴我租金普遍是十二、三塊每天，有些位置要15塊。
靠近大學(xué)校園的商鋪是金餑餑。大體量、出租率高的酒店式公寓樓下的餐飲商鋪也會是金餑餑。
因為這都是最真實最穩(wěn)定的客群。酒店式公寓租客的餐飲需求比住宅小區(qū)家庭住戶的餐飲需求更大。寫字樓底下的餐飲店也會非常穩(wěn)定。小區(qū)家庭住戶還是以自己做飯為主。
外婆家、西貝、新白鹿是不錯的餐飲連鎖，這些品牌算是中檔定位，通常都會進駐商場內(nèi)部。投資小面積商鋪，以后的承租商家，市場定位應(yīng)該是大眾化的快餐式消費。
基于這個定位，應(yīng)該認準順旺基、百佳旺、蒸功夫這類快餐連鎖品牌。這些品牌進駐的地段，說明有較大的快餐消費需求。
大城市人口密度大，同時生活工作節(jié)奏快，面條、蓋澆飯、木桶飯、煲仔飯、酸菜魚飯、豬蹄飯等等快餐是最穩(wěn)定最龐大的餐飲市場。
