網(wǎng)絡(luò)上瘋傳黑龍江鶴崗的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到難以置信的程度了，其中南山區(qū)九州新建小區(qū)的房?jī)r(jià)僅300塊錢一平方米，有一個(gè)320平的復(fù)式，總價(jià)只有155,000，房?jī)r(jià)如白菜一樣，一套幾百平的房子，也就北京一個(gè)普通住宅衛(wèi)生間那么一個(gè)價(jià)格，這點(diǎn)來看真是讓人大跌眼鏡。不止如此，有網(wǎng)友評(píng)論說，正好有鶴崗的同事說親戚家房子出租，冬天只要租客取暖費(fèi)不收房租了，只要您交取暖費(fèi)，連房租都不要。此生一出，對(duì)于我等每天都被北上廣超一線城市房?jī)r(jià)洗腦的人來說，可謂滿腦子的問號(hào)。
為什么鶴崗的房?jī)r(jià)跌這么慘，房?jī)r(jià)幾百塊錢一瓶都沒人買？如果現(xiàn)在中國(guó)出現(xiàn)這樣的城市，那10年20年以后，中國(guó)有多少四五線城市的樓市要涼涼了呢？
首先咱們現(xiàn)在說說鶴崗房?jī)r(jià)的真實(shí)的情況，我在網(wǎng)上搜索了一下鶴崗在售樓盤的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)啊目前鶴崗在售的新盤的項(xiàng)目有5個(gè)左右，**的銷售單價(jià)為3200一平，**單價(jià)是4300。在二手房方面，咱粗略統(tǒng)計(jì)啊有126套房源在銷售，其中**的房屋總價(jià)是38,000，63平的兩居室和每平方米單價(jià)是603塊錢左右，更甚者有網(wǎng)友報(bào)出總價(jià)還有更低的不到2萬塊錢一套，真是沒有**只有更低了。
但是這些房源大多數(shù)為當(dāng)?shù)氐呐锔姆啃再|(zhì)和一般商品房相比較的話，還是有明顯的區(qū)別的，不僅房子的品質(zhì)差，而且想對(duì)于普通商品房那種下房本速度快來看，這套房子估計(jì)要等好幾年。不過咱話說回來，再便宜的白菜它也是菜，棚改房它也是房，這個(gè)價(jià)格什么人工成本、建筑成本都不要錢了嗎？論房?jī)r(jià)來看，就這點(diǎn)來看，我只服鶴崗。
其次咱們?cè)賮砜匆豢丛斐生Q崗樓市如此慘的原因到底有哪些？
分析一個(gè)城市的房?jī)r(jià)除了政策以外，其余影響無非就是一個(gè)城市的發(fā)展和人口產(chǎn)業(yè)等情況。鶴崗作為一個(gè)總面積14,684平方千米，下轄2個(gè)縣和6個(gè)區(qū)，2017年總?cè)丝诎偃f的地級(jí)市，房?jī)r(jià)確實(shí)是低于國(guó)內(nèi)同類城市房?jī)r(jià)的平均水平。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鶴崗的戶籍人口已經(jīng)連續(xù)16年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)了，當(dāng)然人口流出也是國(guó)內(nèi)很多此類城市這么一個(gè)通病，而鶴崗城鎮(zhèn)人口高達(dá)83.3萬人，城鎮(zhèn)化率目前來看已經(jīng)高達(dá)82.6%，這個(gè)比例已經(jīng)超出很多發(fā)達(dá)國(guó)家這么一個(gè)水平。
兩個(gè)縣城人口所剩很少，想要農(nóng)村人進(jìn)城買房的空間也有限，只能指望著6個(gè)區(qū)的存量人口去化，而城區(qū)人口又在不斷的流失，所以房?jī)r(jià)自然沒有上漲的空間。那就在一周之前，發(fā)改委在2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)之中，就首次公開提及收縮型城市，發(fā)改委表示啊收縮型中小城市，要瘦身強(qiáng)體，嚴(yán)控增量，盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。鶴崗正是收縮型城市的典型的代表，鶴崗的房?jī)r(jià)不是今天才低的，兩年前更低，現(xiàn)在的價(jià)格還漲了一些，鶴崗曾經(jīng)是中國(guó)的十大煤礦之一能源重鎮(zhèn)，也曾是先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的代表，也曾經(jīng)輝煌過。
縱觀全世界，礦業(yè)城市的繁榮時(shí)間它都比較短，資源枯竭了，城市最終都會(huì)衰敗。國(guó)外特別典型的就是德國(guó)的魯爾區(qū)的眾多城市，原來是德國(guó)房?jī)r(jià)**的地區(qū)之一了，現(xiàn)在是德國(guó)房?jī)r(jià)**的地方，國(guó)內(nèi)比較典型的就是玉門，石油枯竭了5000塊錢的房?jī)r(jià)，不是一平方米的價(jià)格，是一套房的，價(jià)格比鶴崗還便宜5000塊錢。鶴崗是典型的資源型城市，因煤而興，同樣也因煤而困。
作為老工業(yè)種地的鶴崗，作為一個(gè)以煤炭為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，伴隨著產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，能源型城市逐漸失去了發(fā)展的活力和先機(jī)。那就在2011年，鶴崗市被國(guó)家確定為第三批的25座資源枯竭型城市之一，這個(gè)城市的GDP在2017年前4年之中有3年是負(fù)增長(zhǎng)的。自納入資源枯竭型的城市以來，鶴崗市近些年來加快培育接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)，其中主要產(chǎn)業(yè)之一就是石墨烯。
我們?cè)倏匆幌满Q崗樓市的供需端，數(shù)據(jù)顯示2017年鶴崗市房地產(chǎn)的開發(fā)完成投資是8.1億，比上年增長(zhǎng)了114.2%，房屋的施工面積呢是160.7萬平方米，比上年增長(zhǎng)了25%，其中住宅有137.5萬平方米，增長(zhǎng)了23%，新開工面積是40.5萬平方米，比上年增長(zhǎng)了3.2倍。其中住宅是31.7萬平方米，商品房的銷售面積是13.3萬平方米，比上一年增長(zhǎng)了24%。商品房的銷售額近4億元，比上年增長(zhǎng)了34.9%。每平方米的房屋的平均均價(jià)是3007塊錢。從2017年的數(shù)據(jù)推算啊一年銷售13.3萬平方米，如果一套房子100平方米計(jì)算的話，大概就是1300套，即使按照80平方米計(jì)算的話，成交也不足1660套。
按照人口百萬的地級(jí)市來看的話，確實(shí)數(shù)據(jù)少的太可憐了，而且盡管銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)了20%，但是房屋施工面積是160萬平方米，新開工面積有40萬平方米，比上年呢增長(zhǎng)了3.2倍，供給量增速如此之快，必然會(huì)導(dǎo)致供大于求的節(jié)奏。這房?jī)r(jià)翻身恐怕是短期之內(nèi)沒有希望了，資源庫(kù)建設(shè)城市的房?jī)r(jià)的崩潰再次說明了簡(jiǎn)單不過的道理。這個(gè)城市如果沒有了，人什么價(jià)格都維持不了。
強(qiáng)大，如美國(guó)的底特律曾經(jīng)令人心目神往的汽車之城，在汽車危機(jī)和汽車產(chǎn)業(yè)的危機(jī)之下，同樣不得不面臨人口外流和房?jī)r(jià)崩塌的結(jié)局。何況像那些小的資源型城市，在目前互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的今天，互聯(lián)網(wǎng)城市北上廣深和杭州已經(jīng)成為**競(jìng)爭(zhēng)力的城市了。伴隨著現(xiàn)在南部發(fā)展速度明顯高于北部的發(fā)展?fàn)顩r，無論是鶴崗還是東三省，都比南方的大城市慢了不少，人口流出嚴(yán)重，年輕人普遍不愿意留在老家，都想去南方更大的城市打工，特別是前兩年開始，各個(gè)城市一輪輪的人才大戰(zhàn)，本質(zhì)上就是城市之間硬核實(shí)力的比拼孰強(qiáng)孰弱一世變質(zhì)。
更令人擔(dān)憂的是什么？就是城市的收縮不局限于資源型的枯竭城市，一些并非以資源為主導(dǎo)的城市同樣在面臨收縮。比如說東北的一些重工業(yè)城市，西部的一些偏遠(yuǎn)的小城市，必然呢也是人口流出的城市，沒有資源，沒有產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退與人口外流疊加而至，連既有的城市基礎(chǔ)設(shè)施它都無法維持，更不用說房地產(chǎn)這種過度依靠人口和資金的產(chǎn)業(yè)罷了，所以最近發(fā)改委明確要求收縮型城市要縮身墻體是再明顯不過的信號(hào)了，城市不一定永葆青春，城市規(guī)劃也不可能永遠(yuǎn)擴(kuò)張，房?jī)r(jià)也不一定永遠(yuǎn)都會(huì)漲，要接受城市收縮這么一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
未來在收縮型的城市人口流失，土地指標(biāo)和財(cái)政補(bǔ)貼必然要隨之減少。收縮城市想要再玩大建新區(qū)和土地財(cái)政的游戲，恐怕呀行不通了。
對(duì)于小城市的購(gòu)房者而言，買房子還是需要買成熟的社區(qū)房子可以保值，而新區(qū)擴(kuò)張已是強(qiáng)弩之末，千萬不要買新建的樓盤，特別是新開發(fā)的區(qū)域，四五線城市的房子，白菜價(jià)的序幕是否由鶴崗拉開，其實(shí)這不會(huì)的，但是從未來總的來說，有價(jià)值的城市的房子會(huì)越來越難買，沒價(jià)值的城市未來的房子肯定會(huì)成為累贅的城市啊也會(huì)成為房子價(jià)值的重要的因素，
