什么是貨地比
地貨比簡(jiǎn)言之就是土地成交價(jià)款與預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入的比值。
貨地比影響因素
1、土地成交價(jià)款變動(dòng)不大
（1）起始價(jià)由國(guó)土部門(mén)確定，其中招拍掛地塊起始價(jià)已固化，產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目可以與政府方先期簽訂投資協(xié)議對(duì)地價(jià)進(jìn)行固化。
（2）競(jìng)拍溢價(jià)受市場(chǎng)因素及競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)等差異性因素影響存在偶然性。
所以研究土地成交價(jià)款的意義不大，僅需要根據(jù)利潤(rùn)指標(biāo)，闡明三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)土地價(jià)格即可，即起始地價(jià)（收購(gòu)邀約價(jià)）、要求利潤(rùn)率指標(biāo)下地價(jià)、盈虧平衡下地價(jià)。
2、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入
設(shè)計(jì)強(qiáng)排、營(yíng)銷(xiāo)定位，多輪討論后給出項(xiàng)目合理的產(chǎn)品配比，最后營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)前期調(diào)研，給出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格。
房地產(chǎn)市場(chǎng)本身受政策、金融信貸等影響巨大，強(qiáng)排及定位階段本身資料較少，設(shè)計(jì)及影響的主觀(guān)推理成分較大，也增大了預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入的不確定性。
當(dāng)然傳統(tǒng)的利潤(rùn)指標(biāo)也會(huì)存在這種不確定性，但傳統(tǒng)指標(biāo)可以通過(guò)成本指標(biāo)來(lái)抵消部分營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)的偏差，整體上反而提高了利潤(rùn)指標(biāo)的可參考性。
房企貨地比下降
我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)作為業(yè)績(jī)導(dǎo)向，利潤(rùn)導(dǎo)向且高度依賴(lài)土地的行業(yè)，拿地的好壞在很大程度上它就決定了這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商這個(gè)項(xiàng)目能否成功開(kāi)發(fā)，進(jìn)而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的效益。因此房企前期的土地篩選投資測(cè)算過(guò)程之中，貨地比的指標(biāo)成為企業(yè)拿地重要的考核因素之一了。一方面開(kāi)發(fā)商建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售的最終貨幣的總值由金融界面和銷(xiāo)售單價(jià)來(lái)決定的，其中技能界面受制地塊容積率的要求以及整個(gè)項(xiàng)目的整體的設(shè)計(jì)規(guī)劃，而銷(xiāo)售單價(jià)則很簡(jiǎn)單，跟地塊所在的位置未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)。
而另一方面，無(wú)論是大家對(duì)招牌掛出讓的地塊，還是收購(gòu)的地塊來(lái)看，在企業(yè)前期的投資測(cè)算階段，地塊最終的拿地成本成交單價(jià)它確實(shí)是一個(gè)不可控的因素，只有通過(guò)土地的研判才能明確拿地的成本上限，并且控制貨地比在一個(gè)合理的水平，確保項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其中一線(xiàn)城市的貨地比稅低，平均值和中位數(shù)均在2.0左右，二線(xiàn)城市的貨地比的平均值和中位值處于中間水平，分別為3.04和2.25，而三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目的貨地比比值整體更高，近年來(lái)的平均值和中位數(shù)分別達(dá)到了53.53和2.55。
整體而言，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的地價(jià)基數(shù)更高，在目前激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)限價(jià)的大政策的一個(gè)背景之下，一二線(xiàn)高能級(jí)的城市的項(xiàng)目要做到高貨對(duì)比，你難度太大，而三四線(xiàn)城市土地成本相對(duì)低，好的產(chǎn)品在旺盛的市場(chǎng)需求之下，特別是改善的需求之下，可以實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)。
從目前的企業(yè)的盈利角度來(lái)看，對(duì)于大部分項(xiàng)目貨地比的高低在一定程度上會(huì)影響到未來(lái)的結(jié)算的利用空間的。但對(duì)于不同能級(jí)的城市項(xiàng)目而言，貨地比的高低與項(xiàng)目的結(jié)算毛利率的水平并沒(méi)有顯著相關(guān)。三四線(xiàn)城市項(xiàng)目雖然貨地比高，但考慮到它的實(shí)際建安成本銷(xiāo)售以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本，在營(yíng)業(yè)收入之中的占比也相對(duì)較高，最終結(jié)算毛利率表現(xiàn)不一定優(yōu)于一二線(xiàn)城市項(xiàng)目，對(duì)吧？說(shuō)句簡(jiǎn)單點(diǎn)就是三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)低，但是其他成本并不低。
從行業(yè)和發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，企業(yè)新增投資的貨幣體普遍是下降趨勢(shì)和行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓，盈利下行的趨勢(shì)相互是契合的。在目前的土地價(jià)格走高，企業(yè)拿地成本提高以及熱點(diǎn)城市限價(jià)，企業(yè)的盈利成家的背景之下，房企對(duì)地塊的利用率的要求也會(huì)有所降低，通過(guò)犧牲利潤(rùn)空間來(lái)獲取一些貨地比相對(duì)較低的地塊，以確保自身的土地儲(chǔ)備規(guī)模。整體而言，隨著高地價(jià)低貨地比的項(xiàng)目不斷進(jìn)入結(jié)算，相信整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)也將保持下降的趨勢(shì)。
此外，或地皮指標(biāo)雖然對(duì)房企投拓具有積極的意義，但目前它的計(jì)算不涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程之中的各項(xiàng)成本，最終的投資研判還需要因地制宜，結(jié)合城市和地塊的實(shí)際情況，通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)的綜合測(cè)算進(jìn)行考量項(xiàng)目的最終的成功與否也不僅取決于地塊，還與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力產(chǎn)品實(shí)力息息相關(guān)，未來(lái)來(lái)看更高的運(yùn)營(yíng)管理效率，更強(qiáng)的土地投資和產(chǎn)品打造能力將是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
