最近對(duì)開發(fā)商來說有點(diǎn)鬧心，不但傳統(tǒng)的金九銀十泡的湯，像杭州、上海、廈門、廣州等地的不少購房人還因?yàn)閯傎I的房子瞬間割肉，紛紛拉起了條幅圍堵售樓處，并且高喊退房退房。最典型的就是國慶假期期間，江西上饒碧桂園因?yàn)樽兿嘟祪r(jià)了，1萬億平方米的精裝修的房子，降到7000億平方米的毛坯，引發(fā)之前買房業(yè)主的維權(quán)。
雖然說江西事件只是個(gè)個(gè)例，但是最近有房企變相降價(jià)促銷房子的消息已經(jīng)不絕于耳。面對(duì)去化壓力，某些房企降價(jià)出售個(gè)別項(xiàng)目正在從少數(shù)城市少數(shù)項(xiàng)目向全國所蔓延。我們先來看一組數(shù)據(jù)，今年也就是18年的10月1號(hào)到10月7號(hào)，北京市的商品房成交套數(shù)是563套，環(huán)比下降了26%，成交面積是3.54萬平方米，環(huán)比下降了76%，成交均價(jià)是38,939元每平方米，環(huán)比下降了5%，成交金額是13.78億，環(huán)比下降了77%。
其實(shí)今年國慶7天北京住宅僅成交了170套，而去年的國慶7天住宅也僅成交了有102套，這兩個(gè)十一期間住宅成交的套數(shù)總和甚至都不及發(fā)布京8條限購之后，2011年的567套。實(shí)際上北京去年開始金九銀十就不怎么熱了，但好在3月之前行情還算樂觀，所以悲涼的氣氛也不至于那么濃烈。
而放眼當(dāng)下樓市來看，似乎梁丘之事已覆蓋全國了。
最近的消息總體來看面向的是利空的，這個(gè)國慶我也是伴隨著各種的利空消息，懷著不安的心情走在各大高速的堵車之中。
目前來看受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來看，已經(jīng)開始出現(xiàn)回落這么一個(gè)態(tài)勢(shì)，受房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，以及銀行信貸控制這么一個(gè)影響，部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回落，而一線市場(chǎng)的房地產(chǎn)仍然保持價(jià)格的陰跌，成交量的收縮的冰封狀態(tài)。歷史的輪回總是令人驚嘆的。
我記得在18年的時(shí)候，萬科售樓處被砸之前，內(nèi)地樓市剛經(jīng)歷了一場(chǎng)近10年的大牛市，亞洲的金融危機(jī)以后，為了提振經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)被列入了刺激內(nèi)需的支柱型產(chǎn)業(yè)，隨后取消的福利分房制度，更是點(diǎn)燃了人們被抑制幾十年的購房欲望。歷史數(shù)據(jù)顯示啊，從1998年到2007年，國內(nèi)樓市的均價(jià)從2000一平方米出頭，一路上漲到近4000，在同一時(shí)期美國也經(jīng)歷了一場(chǎng)樓市的大繁榮，但這一切都在08年的次貸危機(jī)之中畫上了一個(gè)句號(hào)。那場(chǎng)風(fēng)暴席卷全國，中國也未能幸免，不但出口猛跌，大批企業(yè)倒閉，國內(nèi)樓市也陷入這么一個(gè)谷底，成交量遭遇了這么一個(gè)腰斬。
但對(duì)于開發(fā)商來說，危機(jī)以后的資金鏈緊張是最為痛苦的，也最棘手的一件事。當(dāng)融創(chuàng)的掌門人孫宏斌表示安全**時(shí)，很多人以為這只是一家之言，當(dāng)萬科董事長(zhǎng)郁亮說，未來三年只要活下去，人們才恍然發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)還沒怎么松動(dòng)，房企大佬已經(jīng)悲觀到如此地步了。事實(shí)上來說，萬科確實(shí)在10年前也經(jīng)歷過一次降價(jià)這么一個(gè)危機(jī)。08年的時(shí)候啊我印象特別深，萬科率先在全國降價(jià)15%~30%，當(dāng)年就創(chuàng)下了479億元的銷售季度。雖然這一舉措使其做上了中國房地產(chǎn)行業(yè)的頭把龍椅，但是萬科也因?yàn)榻祪r(jià)遭到全行業(yè)的口誅筆伐，和政府的關(guān)系也一度趨于緊張。
斷臂求生作為房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū)，世貿(mào)地產(chǎn)在許榮茂的帶領(lǐng)下一度做到了全國10強(qiáng)，但在那個(gè)時(shí)候08年的金融危機(jī)之中也未能幸免，資金鏈一度出現(xiàn)了這么一個(gè)險(xiǎn)情。
在壓力之下，世貿(mào)地產(chǎn)不得不做出大刀闊斧這么一個(gè)改革，先是一輪管理層的大換血，之后是管理上的各種變革，更加注重成本控制以及現(xiàn)金流和質(zhì)量的這么一個(gè)審核。即便如此，也未能完全扭轉(zhuǎn)世貿(mào)地產(chǎn)的頹勢(shì)，其在國內(nèi)市場(chǎng)上也愈發(fā)低調(diào)。綠城曾是房企之中的品質(zhì)的典范，同時(shí)也以不斷融資不斷拿地的激進(jìn)風(fēng)格文明業(yè)內(nèi)。在2006年到2008年短短兩年的時(shí)間，它的土地儲(chǔ)備也從800多萬平方米猛增到2520萬平方米，高增長(zhǎng)的背后是綠城高達(dá)140%的杠桿率。
然而08年的危機(jī)打亂了綠城的節(jié)奏，高企的負(fù)債迫使其不得不賣地求生。當(dāng)年4月份綠城緊急出售了杭州和上海的兩塊地塊，僅上海這塊地就損失了1.5億，而這兩個(gè)地塊是其一年之前剛剛高價(jià)拿到手的，為了設(shè)立綠城一號(hào)的房地產(chǎn)的投資的基金，緩解資金壓力，綠城還與信托公司簽下條件苛刻這么一個(gè)協(xié)議，不僅要將杭州、無錫這兩個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)作為抵押，還要將無錫公司的近一半的權(quán)益出售給對(duì)方。
綠城的這次生死的代杰在當(dāng)時(shí)震驚了整個(gè)地產(chǎn)界，事后公司的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平也不得不承認(rèn)，之前做的不夠穩(wěn)健，高速度高負(fù)債的發(fā)展模式是一種錯(cuò)誤，但綠城還不是最危險(xiǎn)的。我記得在那次危機(jī)之中，恒大老板許家印才是最鬧心的。
早在2006年的時(shí)候，徐老板為了吃下更多的土地，從美林德銀融資10億美元，并計(jì)劃到香港上市。但2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，恒大的IPO計(jì)劃不得不擱淺了。當(dāng)時(shí)的恒大有37個(gè)項(xiàng)目待開工，資金缺口達(dá)到120個(gè)億，許家印面臨要把恒大拱手轉(zhuǎn)讓給海外投行的境地，在危急時(shí)刻，徐老板不得不跑香港，陪著新世界發(fā)展的創(chuàng)始人鄭運(yùn)同，劉老板等香港地產(chǎn)大腕玩了三個(gè)月的撲克，用誠意換來了對(duì)方的投資。與此同時(shí)，恒大還在國慶節(jié)期間降價(jià)甩賣，全國18個(gè)精品樓盤，迅速回籠資金自救。最終恒大還是挺過了2008年那場(chǎng)的寒冬，避免了被收購的命運(yùn)。
就在地產(chǎn)商們深陷水深火熱之時(shí)，政府推出了4萬億的救市計(jì)劃，這4萬億的初衷當(dāng)然不是針對(duì)房地產(chǎn)的，而是用投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，振興、鋼鐵、汽車、船舶、石化等10個(gè)重要的戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)，避免經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)斷崖式的下滑，但這個(gè)計(jì)劃還是極大影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。
在這些熱錢的推動(dòng)下，2009年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了空前的繁榮。從2008年到2017年短短的十年期間，國內(nèi)的房地產(chǎn)投資從2.53萬億猛增到11萬億，累積的總投資高達(dá)74萬億，在2009年的時(shí)候，萬科的銷售額突破了600億，一年之后突破了1000億，成為一個(gè)領(lǐng)跑者。同樣是在2009年恒大在港交所上市成功之后更是一路狂奔，最終在2016年超越萬科，成為行業(yè)新的領(lǐng)軍者。從泥潭里爬出來的綠城，同樣享受了2009年的高增長(zhǎng)，但或許是爬起來的太容易，沒有長(zhǎng)教訓(xùn)。
綠城再次沿襲高杠桿高負(fù)債這么一個(gè)模式，從土地市場(chǎng)上開始新一輪的大躍進(jìn)，幾2009年一年綠城就投入了455億買地，凈資產(chǎn)的負(fù)債率也沖到163%的歷史高位。在這一年綠城以530億元的銷售額奪得了榜眼位置，意氣風(fēng)發(fā)的宋月平再出豪言壯語，三年破千億銷售額要超半科。在2011年的時(shí)候，面對(duì)洶涌的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，國家出臺(tái)了限貸限購政策，房地產(chǎn)行業(yè)也因此陷入了一個(gè)低迷。
綠城再次因?yàn)榇笈e債陷入了這么一個(gè)債務(wù)的漩渦，甚至不得不向員工進(jìn)行融資。在三年以后一直想做個(gè)贏錢賭徒的宋衛(wèi)平，不得不將綠城賣給了孫宏斌。后來據(jù)他身邊人講，那兩年的調(diào)控把老宋折騰累了，房地產(chǎn)遠(yuǎn)比過去要難做，這樣他已經(jīng)心灰意冷了。
2008年以后的十年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)沸騰的這么一個(gè)歲月，而這種繁榮在給中國經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)勁動(dòng)力的，同時(shí)也給房企帶來了更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。10年前的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)尚處在高增長(zhǎng)這么一個(gè)階段，人口紅利和成本優(yōu)勢(shì)還在，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也還具備相當(dāng)?shù)幕盍透?jìng)爭(zhēng)力。10年以后經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)明顯放緩了，人口紅利正在快速的消失，高起的房?jī)r(jià)也不斷侵蝕著實(shí)業(yè)的利潤(rùn)，同時(shí)也讓普通家庭背上了沉重的包袱。
而咱們中央也意識(shí)到高房?jī)r(jià)帶來的不利影響，政策基調(diào)逐漸轉(zhuǎn)向了住房部是用來炒的。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7~9月份26個(gè)典型城市新開盤加推項(xiàng)目的開盤去化率總體還呈小幅下滑，的這么一個(gè)趨勢(shì)。9月份的去化率下滑的城市已經(jīng)增加到16個(gè)，隨著房地產(chǎn)稅的加速推出，更重要的是房地產(chǎn)泡沫賴以生存的流動(dòng)性已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)大逆轉(zhuǎn)大緊縮的周期。大緊縮周期是全球性的，再疊加上國內(nèi)幾十年的寬松放水，目前到了無法再放水這么一個(gè)地步了。
盡管在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下行比較大的情況下，貨幣政策正在逐漸出現(xiàn)松動(dòng)，但要10年前內(nèi)啊出臺(tái)4萬億政策的極度寬松環(huán)境，我覺得已經(jīng)很難再現(xiàn)了。從目前整體政策環(huán)境來看，樓市已經(jīng)發(fā)生翻天覆地變化。**就是當(dāng)前宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻程度是超乎想象的，政策沒有放松的跡象，有些地方還得加緊。第二就是隨著全國各地樓市限購政策的持續(xù)消費(fèi)預(yù)期，購買預(yù)期也在發(fā)生不斷的變化，市場(chǎng)購買力終歸是有限的。
毫無疑問，全國性的房?jī)r(jià)回調(diào)已經(jīng)開始了，開發(fā)商為了還銀行的錢會(huì)加速回款降價(jià)促銷，現(xiàn)在就看誰跑得快了，風(fēng)險(xiǎn)是漲出來的，機(jī)會(huì)是跌出來的。
