杭州深夜掛牌了31宗涉宅地塊，定于9月7日、9月8日兩天出讓。
競買保證金、封頂溢價(jià)率、取消競自持等拍賣規(guī)則都有巨大變化。其中，十個(gè)行政區(qū)各拿出一宗地塊，試行「競品質(zhì)」。
有什么影響？
·土拍規(guī)則變化的四個(gè)影響·
1.取消勾地政策，參與競拍需足額繳納20%保證金。
可以防止中小型房企廣撒網(wǎng)勾地，同時(shí)也可以防止「宋都式」退地。
杭州原先采用勾地政策，想要參與競拍，只需要事先繳納5000萬的保證金。也就是說，賬上有15億的現(xiàn)金，就可以參與9月全部地塊的競爭。如果悔拍想要退地，賬面上**的損失就是沒收5000萬保證金，相對可控。
現(xiàn)在，行不通了。31宗地塊總起價(jià)633.8億，想要廣撒網(wǎng)沒幾家房企辦得到；同時(shí)由于保證金達(dá)到20%，冒進(jìn)拿地的概率會(huì)大幅降低。
2.封頂溢價(jià)率由原先的30%降為20%。
這要看土地起拍價(jià)的上漲幅度，如果起拍價(jià)保持原有水準(zhǔn)，說明控地價(jià)決心巨大；如果提高或部分提高了起拍價(jià)，封頂溢價(jià)率雖然降至20%，最后封頂樓面價(jià)會(huì)與過去保持穩(wěn)定。
可以參考下蕭山市北地塊。目前掛牌的兩宗宅地起拍樓面價(jià)為21667元/㎡，封頂樓面價(jià)約為26000元/㎡。今年1月6日，濱江競得的蕭山市北地塊，成交樓面價(jià)為25982元/㎡，配建公租房比例為5%，自持比例為11%。更具體的數(shù)字，要關(guān)注地塊的具體出讓條件。
3.把「競自持」，改為「競無償移交政策性租賃住房」。
這會(huì)讓各家房企對于成本的測算邏輯趨同，有利于降低土拍溢價(jià)率。
原先土地溢價(jià)率拍至封頂，房企們開始競自持比例，但因?yàn)閷ψ猿植糠值臏y算邏輯不同，導(dǎo)致對土地的出價(jià)能力完全不同。改為競政策性租賃住房后，差異變小，部分房企再也沒法掩耳盜鈴地把自持部分當(dāng)作正常住宅的公允價(jià)計(jì)算。
4.「競品質(zhì)」試點(diǎn)地塊實(shí)施現(xiàn)房銷售，實(shí)在是令人五味雜陳。
現(xiàn)房銷售以前也被寄予厚望，但沒實(shí)施多久又被取消，現(xiàn)在又回來了。
如果靠直覺判斷，現(xiàn)房銷售一定是符合民意的好東西，一定是輿論場喜歡的東西。
所以，只能這么說：表態(tài)比效果重要。
·地塊分布·
●拱墅區(qū)：鐵路北站（人才專項(xiàng)租賃用地）、運(yùn)河新城
●西湖區(qū)：翠苑、三墩云城
●上城區(qū)：彭埠
●蕭山區(qū)：蕭山市北（2宗）、臨浦
●余杭區(qū)：良渚新城、杭州西站
●臨平區(qū)：星橋、東湖新城（2宗）
●錢塘區(qū)：大江東核心區(qū)（2宗）
●富陽區(qū)：陽陂湖、富春灣新城、高橋
●臨安區(qū)：錦南新城、中心城區(qū)、太湖源鎮(zhèn)
●「競品質(zhì)」試點(diǎn)地塊：筧橋、鐵路北站、三墩、浦沿、新塘、良渚、臨平山北、大江東核心區(qū)、富春灣新城、青山湖科技城
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