保利玫瑰灣項(xiàng)目為央企保利集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃為32、33-34層超高層級(jí)少量18層小高層產(chǎn)品，均價(jià)為9000元/㎡，項(xiàng)目整體售價(jià)相對(duì)周邊樓盤相比，價(jià)格基本持平，該項(xiàng)目在售主力面積為87-136㎡，從項(xiàng)目整體供應(yīng)量上來(lái)看，多以首置剛需和首改戶型為主。從成交戶型來(lái)看，90㎡、107㎡的產(chǎn)品購(gòu)房者的認(rèn)可度比較高，三房一衛(wèi)及兩衛(wèi)的產(chǎn)品，適合剛需和改善性客群選擇。
保利玫瑰灣項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以87-136㎡，整體戶型的設(shè)計(jì)上比較注重戶型的舒適度，且大部分戶型均有陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，實(shí)際使用面積相對(duì)較高，整體居住的舒適度上與同等產(chǎn)品相對(duì)較高，87㎡戶型三房為南北通透戶型，戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，總房款預(yù)計(jì)在78萬(wàn)左右，適合資金有限的剛需客群選擇，107㎡的大三房，南北通透戶型舒適度比較高的剛需客群或老人養(yǎng)老選擇，136㎡戶型臥室比較寬敞，附贈(zèng)雙陽(yáng)臺(tái)，整體空間感和格局設(shè)計(jì)都比較好，適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客群或與老人共同居住的客群選擇。
該樓盤為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質(zhì)感較好，從現(xiàn)場(chǎng)觀察，門質(zhì)地較為厚重，窗為鋼化玻璃，安全性，密封性和強(qiáng)度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實(shí)地查看，整體建筑品質(zhì)較好，滿足業(yè)主居住需求的同時(shí)，提升了舒適度，可以滿足客群的居住需求。
保利玫瑰灣地處下沙新城沿江大道與15號(hào)大街東北。經(jīng)由繞城高速下沙南出口到蕭山機(jī)場(chǎng)僅需10分鐘左右。 該項(xiàng)目通過(guò)五大交通體系與杭州江東新城、金沙湖國(guó)際商務(wù)區(qū)、錢江新城、杭州老城區(qū)無(wú)縫銜接：門前的沿江大道已經(jīng)開(kāi)通，到達(dá)市中心錢江新城僅需約15分鐘。周邊交通便利，配套完善。規(guī)劃有18層小高層、32層高層及33-34層超高層公寓，多重園林組團(tuán)，南北樓棟無(wú)遮擋保證了較為寬敞的樓間距，居住舒適度較高。
保利玫瑰灣社區(qū)綠地率達(dá)45%， 以“玫瑰”為主題元素打造近5萬(wàn)方園林含架空層，另外“情人島”浪漫中心泳池為最大亮點(diǎn)，但同時(shí)后期泳池的維護(hù)與保養(yǎng)也是需要物業(yè)持續(xù)良好進(jìn)行的。整體來(lái)看，社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)格局美觀簡(jiǎn)潔，連成一片的中央景觀同時(shí)也保證了樓棟的景觀視野效果。
項(xiàng)目外立面以真石漆為主，公建部分采用石材，真石漆外立面相對(duì)涂料較好，易清洗，防火性更強(qiáng)，本項(xiàng)目外立面的設(shè)計(jì)符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平，品質(zhì)較高。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為一梯兩戶或三戶設(shè)置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項(xiàng)目大堂仍在施工，無(wú)法進(jìn)入拍攝，我們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢、實(shí)地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目樓道均為普通地磚鋪設(shè)（目前為保持樓道整潔鋪設(shè)地毯，轉(zhuǎn)角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
項(xiàng)目車位配比1:0.87，車位比例略顯不足，相當(dāng)于每戶人家還不能配備一個(gè)車位，加上交付后難免出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，因此，分析師認(rèn)為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時(shí)入手，避免出現(xiàn)入住無(wú)處停車的窘境。本案小區(qū)人車分流，小區(qū)內(nèi)部無(wú)行車路線。
本案物業(yè)服務(wù)包含了基本的常規(guī)業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容，但具體內(nèi)容還是得以所簽購(gòu)房合同物業(yè)服務(wù)內(nèi)容條款為準(zhǔn)。
項(xiàng)目周邊不臨城市主干道，但由于下沙板塊車輛較少，自駕出行較為暢通，且項(xiàng)目距離城市主干下沙路、道德勝快速路自駕距離僅約2公里，自駕出行相對(duì)較為便捷。
項(xiàng)目周邊暫無(wú)軌交線路，且項(xiàng)目距離軌交1號(hào)線在建段終點(diǎn)站下沙江濱站直線距離約2.0km，步行15分鐘無(wú)法到達(dá)，因此本案為非地鐵盤，軌交1號(hào)線可作為輔助交通工具。
項(xiàng)目位于江干區(qū)下沙沿江板塊，下沙由金沙湖、大學(xué)城北及下沙沿江三部分組成，其中下沙沿江區(qū)域?yàn)楣I(yè)發(fā)展區(qū)域，環(huán)境較差，污染較為嚴(yán)重。項(xiàng)目所在位置靠近錢塘江，距離錢塘江約500m，可享江景資源。
項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)僅有一所幼兒園及小學(xué)，分別為江灣幼兒園及江灣小學(xué)，教育資源較為稀缺。目前項(xiàng)目暫未劃定學(xué)區(qū)，未來(lái)入住后入學(xué)可能按照就近入學(xué)的原則，考慮學(xué)區(qū)的購(gòu)房者建議提前考察了解。
項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)院，1公里范圍內(nèi)無(wú)診所，且1公里范圍內(nèi)僅有3家藥店，而距離本案最近的一家醫(yī)院為直線距離約4.1km的東方醫(yī)院，項(xiàng)目周邊醫(yī)療資源極為缺乏。
項(xiàng)目周邊4.5公里范圍內(nèi)無(wú)大型商業(yè)配套，主要依靠周邊社區(qū)底商配套滿足基本生活需求，項(xiàng)目交付后可依靠自身底商滿足生活需求。
項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)無(wú)公園等公共資源，周邊自然環(huán)境相對(duì)較差，但由于項(xiàng)目臨近錢塘江，距離錢塘江直線距離約500m，可享受江景資源，在一定程度上彌補(bǔ)了公共資源不足的缺陷。
1. 位于項(xiàng)目北面的底商對(duì)于9#、11#、12#號(hào)樓低層住戶有一定的噪音影響，底商由于換租相對(duì)較為頻繁，換租裝修會(huì)帶來(lái)噪音影響。目前還不確定底商是否包含餐飲類，若是有餐飲類底商，還會(huì)對(duì)低層住戶造成油煙影響；
2、車庫(kù)出入口易對(duì)樓棟低層住戶帶來(lái)噪音影響，夜間有燈光干擾。
項(xiàng)目周邊項(xiàng)目基本及建成交付，已經(jīng)形成了初步的居住氛圍，且距離項(xiàng)目約500m即為錢塘江，可觀江景，暫無(wú)明顯對(duì)項(xiàng)目有影響的外部不利因素點(diǎn)存在。
