01
前兩天，崇賢新城“捂盤”多年的項目璞悅江南府公示意向登記結(jié)果，結(jié)果顯示，首開的562套房源，共1070組家庭登記報名，綜合中簽率52.5%。
對于璞悅江南府這個項目來說，同期開盤沒有同質(zhì)產(chǎn)品“分流”，短期內(nèi)也只有這一個項目在售，剛需市場對這個項目也早有期待，但52%的中簽率的確在意料之外。
首先，璞悅江南府位于崇賢板塊的中心區(qū)域，北側(cè)聚集了拱宸外灘、東瀾府、星合映等搖號市場熱度較高的項目，所以同區(qū)位的璞悅江南府位置并不差，在地段上不輸崇賢其他項目。
丨璞悅江南府區(qū)位
其次，璞悅江南府拿地較早，已經(jīng)是準現(xiàn)房。一直以來，現(xiàn)房在新房市場都比較受歡迎，2019年同板塊的現(xiàn)房項目東瀾府一次性推出1368套房源，仍然吸引了6049組家庭登記，中簽率22.6%。
一年前，璞悅江南府北側(cè)的星合映曾三次加推，中簽率在2.3%-6.5%，每次推盤量少，但搖號人數(shù)都在4000組以上。
一年過去，市場熱度卻大相徑庭，推盤量多了搖號人數(shù)反而少了，500余套房源只有1000來組家庭報名。這不禁讓人感嘆，曾經(jīng)“萬人搖”的崇賢新城如今也不香了？
02
崇賢新城，是多少杭州剛需群體的“白月光”。
“總價200萬”、“繞城內(nèi)”、“距離武林直線10公里”……崇賢新城從杭州搖號起，身上就自帶多張標(biāo)簽，每張標(biāo)簽的背后都寫著“性價比”三個字。
我身邊就有很多年輕人，尤其是剛畢業(yè)或者工作一兩年的新杭州人，在杭州地圖上看了一圈，最終決定買在崇賢。
的確，繞城范圍內(nèi)，確實找不到像崇賢這樣價格合適、距離市區(qū)較近的板塊。前幾年，購房者也用實際行動告訴市場崇賢的吸引力：
2018年6月，群賢府成為杭州實施公證搖號購房后，崇賢新城**搖號的項目，當(dāng)時推出259套房源吸引4141組家庭報名，中簽率6.2%；
2019年6月，現(xiàn)房項目上河宸章一次性推出高層、疊墅全部房源，共計636套住宅，最終吸引11580組家庭登記，成為崇賢**也是**一個“萬人搖”項目；同年，秋實宸悅、源翠府首開中簽率**也只有16%；
2020-2021年，星合映、光合映、瀾仕里、宸瀚里、杭語清澄等項目扎堆入市，即便在市場競品多的情況下，崇賢板塊各項目平均中簽率仍然在20%左右。
從以往“戰(zhàn)績”看，崇賢新城在杭州眾多剛需板塊中表現(xiàn)都很出挑，但到了璞悅江南府這里卻熱度直降。
03
回過頭分析看，到底是什么原因?qū)е铝髓睈偨细组_“滑鐵盧”？我認為有以下原因：
1、崇賢限價多次突破，一二手價差“消失”
崇賢板塊新房高層價格從最初的1.85萬/㎡，到后來的2.06萬/㎡-2.13萬/㎡-2.3萬/㎡，再到最新限價2.36萬/㎡，已經(jīng)連跳幾級，性價比在減小。
此外，二手房價格也從前兩年的3萬+/㎡回落下來。以上河宸章為例，目前小區(qū)89㎡小戶型毛坯掛牌價基本在2.7萬-2.8萬/㎡，即便是精裝交付的源翠府，二手房掛牌均價也只有2.7萬/㎡。
可以說，目前崇賢二手房價格和新房價格幾乎沒有多少價差，更重要的是，算上持有成本，一二手價差幾乎抹平，崇賢已經(jīng)不是投資客眼中值得投資的區(qū)域。
2、地鐵四期線路被砍，利好預(yù)期下降
原定地鐵四期規(guī)劃中，崇賢將新建兩條地鐵，分別是地鐵14號、15號線，而從不久前網(wǎng)傳的一份地鐵四期規(guī)劃線路安排表顯示，四期只保留了15號線，14號線并未在新建線路中，很大概率不會出現(xiàn)在四期規(guī)劃。
3、板塊內(nèi)同戶型面積產(chǎn)品“倒退”
璞悅江南府89-105㎡都只做到了兩房兩衛(wèi)布局，而再往前，無論是星合映，還是更往前售罄的源翠府、東瀾府等，面積89㎡都做到三房兩衛(wèi)。
當(dāng)然，這是限價時代的產(chǎn)物，不僅僅是89㎡三房兩衛(wèi)已經(jīng)在市場消失，89㎡這樣的戶型面積也開始消失，起步戶型逐漸被98㎡所取代。
4、崇賢不缺新房，潛在住宅供應(yīng)達33.2萬方
去年三批集中供地和今年一批集中供地中，崇賢板塊共成交了6宗涉宅地，包括2宗低密宅地。
待售的6個項目由圣奧、贊成、臨平新農(nóng)村建設(shè)、長住、西房幾家單位競得，可售住宅體量達33.2萬方，如果取崇賢目前主流的戶型面積平均值，按照套均109方計算，未來崇賢將有3000余套住宅供應(yīng)。
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