杭州亞運會終究還是推遲舉辦了
對于整個城市來說，延期未必是件壞事
各種基建已經(jīng)建設(shè)地七七八八，地鐵成網(wǎng)、高架開通，杭州市民已經(jīng)感受到了一波亞運紅利
個別工期拖后的項目，比如杭州西站、機場快線等，甚至得到了喘息的機會，有了更多時間，可以保質(zhì)保量完成
影響**的，大概就是亞運村三兄弟4400套房子的業(yè)主，收房時間要跟著往后拖了
實際上，不僅是亞運村的房東，這個消息，對于杭州17.4萬正在賣房的房東們來說，真真是一場噩夢
首先，先來研究下這個問題：亞運會到底會延期多久？
雖然沒有官方說法，但我們稍加分析就知道，至少也要一年
表面上看，亞運會的延期是因為反復(fù)的疫情，但其實也不排除亞奧理事會自己的“小九九”
實際上，在亞運會影響力逐漸式微的當下，亞奧理事會很早就想把亞運會放在奇數(shù)年舉辦，以避免每次都要和世界杯、冬奧會這兩大超級賽事撞車
因此，早在2009年，亞奧理事會決定把2018年的亞運會往后推一年，并且也確實這么做了
但計劃趕不上變化。2012年，越南獲得2019年亞運會舉辦權(quán)，又在兩年后因為資金問題放棄
印尼雅加達此時挺身而出接過承辦權(quán)，但因為2019年是該國的大選年，他們又把亞運會改到2018年舉行
已付諸行動的“奇數(shù)年計劃”，又被硬生生改了回來，這也為2022年杭州亞運會的延期埋下了伏筆
杭州亞運會海報
不知是不是早就有這種擔心，在亞運村“三兄弟”的合同里，也約法三章：如亞運會延期導(dǎo)致交付延后，不承擔賠償責任
如今疊加了疫情的因素，杭州亞運會延期到明年舉辦，是大概率事件
實際上，仍然在今年舉辦的可能性也非常低了。按照原定時間，亞運會+亞殘運會全部結(jié)束，已經(jīng)是10月15日
哪怕是延期一個月，一場夏季運動會都有可能變成冬季運動會
舉辦的氣候因素并不支持這個方案
那么，延期的這一年，樓市會發(fā)生哪些變化？又為什么會對二手房造成巨大影響呢？
亞運會對樓市的影響，主要涉及建筑工程停工
這個周期有多久？官方一直沒有正式回應(yīng)，但可以參考2010年廣州亞運會的做法：從亞運會開幕前18天到殘亞運閉幕后3天
那么，杭州亞運會從9月10日開幕，到殘亞會閉幕的10月15日，總共35天
再加上前后的一段時間，整個停工周期至少2個月
不要小看了這兩個月。一般來說，從拿地到開盤，快的話也要10個月，平均大概是1年
停工兩個月，意味著去年底的兩批集中供地項目，只能爭取四季度開售，大部分要到明年初上市
如今，亞運會延期，意味著受停工影響的房地產(chǎn)工程，都可以按照既定節(jié)奏進行了，帶來的影響主要由兩個
一方面，一大波新房有機會提前流入市場
去年10月、12月的兩次集中供地，下半年可能進場了。甚至今年4月的一次集中供地，都有可能在今年趕上開盤
這個量有多少呢？
我統(tǒng)計了下，在去掉商業(yè)部分后，三次拍地總共有約1238.5萬方住宅，按照平均每套110㎡計算，共有11.3萬套新房
整個2021年，杭州新房成交為18.7萬套。如今，伴隨著諸多板塊庫存見底，今年的這批新房即便全部入市也還是不夠分的
另一方面，可能因為停工而延期交付的樓盤，也會正常交付
據(jù)統(tǒng)計，今年會有140余個樓盤交付，總房源數(shù)量近13萬套
哪怕按照一半算，也有6.5萬套
不用停工，意味著一大批新房和次新房，將會流入市場
杭州各區(qū)二手房庫存
這意味著，目前17.4萬套的二手房庫存，迎來巨大挑戰(zhàn)
這種競爭壓力，是雙重層面的，還不僅僅是對手多
另一個殘酷的事實上，市場上的購房者增速正在放緩
主要原因是，杭州去年的“8·5”新政，要求本科以上學歷才能落戶，買房還需要24個月社保，這一政策一出，直接就導(dǎo)致三成房票失效
如今，政策的余威還在蔓延
落戶門檻提高后，杭州人口流入也開始剎車，從杭州統(tǒng)計局公布的社保人口數(shù)字可見一斑
截至今年2月，杭州醫(yī)保參保人數(shù)為1129.5萬人。去年8月，這一數(shù)字是1114.3萬人。半年只增加了15.2萬人，照這個速度，12個月也就增加約30萬人
再看一下“8·5”新政前：從2020年9月到2021年8月，12個月周期的社保人口增加了67.1萬人
因為還沒有常住人口的數(shù)據(jù)，我們只能從社保人口這個側(cè)面去觀察：杭州現(xiàn)在的人口增量，大概是過去的一半左右
買房的人沒有以前多了。更頭疼的是，這些有購房資格的人，大部分又會盯著限價的新房
去年這個時候，落戶門檻還很低，新杭州人源源不斷涌入；新房限售5年、拼社保，火的一塌糊涂，買不到房子的一部分還會流入二手市場
3-5月，二手房成交量還能徘徊在萬套左右
如今，形勢向著相反的方向不去不復(fù)返：新杭州人被堵在門外，新房也沒有那么難買了
二手房成交量一跌再跌，好不容易趁著3月的小陽春，成交量出現(xiàn)翻轉(zhuǎn)，突破4000套。到了4月，受到疫情影響，又跌回到3950套
“金三銀四”加起來，也僅僅是去年3月成交量（11034套）的7成
雪上加霜的是，政策也不斷吹風
新房這邊，從去年的第二批集中供地開始，政府留給開發(fā)商的利潤就逐漸加大。今年，政府繼續(xù)讓利的情況下，又有對房子品質(zhì)提出了新的要求，譬如層高不低于3米、高層住宅統(tǒng)一設(shè)置架空層等
只要再等幾個月，購房者就可以買到“物美價廉”的房子
二手房這邊，增值稅“2改5”之后，買房成本在增加，一套300萬的二手房，就至少增加了16.5萬（5.5%）的支出
這是一個顯而易見的邏輯：買新房可能“賺錢”，買二手房卻怎么算都不劃算
除非急需買房的購房者，又有多少人肯去買二手房呢？
更悲慘的是，這批急需買房的購房者，有一部分是對學區(qū)有需求的，而在過去的3、4月間，這撥購買力已經(jīng)釋放，剩下的真的不多了
原本，舉辦亞運會期間的停工，可能會形成一個窗口期
各種配套紛紛兌現(xiàn)、市場上的新房供應(yīng)明顯下降，二手房在降低利率等利好的催化下，或許能有一個去化的小高潮
隨著亞運會延期，這個窗口期可能也會消失不見
留給二手房房東們的選擇，可能只有一個：以價換量
一位中介就很直白的告訴我，現(xiàn)在的買家都很知道砍價，觀望情緒非常重，恨不得賣家虧錢賣
回想2016年的G20峰會，會期雖然只有短短兩天時間，但全世界媒體的聚焦長達數(shù)周
杭州借此機會，狠狠地做了一把城市營銷
亞運會的影響力雖然有限，但作用是一樣的，至少可能吸引到全國乃至亞洲的目光，這個周期更是長達一個半月之久
現(xiàn)在，亞運會延期，對于17萬房東們來說，**可能的利好也許是，至少情緒的頂點還沒有來
看不到的結(jié)局，總還是可以按照自己的想法去勾勒
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