世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中國(guó)奧園、奧園健康、花樣年控股、彩生活、融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光100中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)因未能及時(shí)披露年報(bào)，4月1日起在香港暫停交易。
三道紅線政策出臺(tái)是房企的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模。報(bào)告顯示，2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)。
短期償債能力略有提升，現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，均已基本合規(guī)。值得關(guān)注的是，在融資收緊疊加償債高峰期，市場(chǎng)調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)，這也意味著此前房地產(chǎn)“舉債擴(kuò)張”的增長(zhǎng)邏輯不可維持。
3月31日，在北京舉辦的2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)，揭示了房企“增收不增利”日趨嚴(yán)重，長(zhǎng)期低利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。面對(duì)新的增長(zhǎng)邏輯，保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性是前提，方能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。
困難房企雖然奮力自救，但就當(dāng)下即使有傳出一兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓，整體上企業(yè)紓困仍不容樂(lè)觀。而只有行業(yè)企業(yè)層面上經(jīng)營(yíng)與融資功能的滿血復(fù)活，才是行業(yè)企穩(wěn)、消費(fèi)市場(chǎng)信心回升的重要標(biāo)志。
不過(guò)可惜的是，上層政策陸續(xù)到位，市場(chǎng)上此類房企仍在苦苦煎熬，成功脫困的成功案例罕有。
3月16日，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委齊聲表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出保障措施，堅(jiān)決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
與過(guò)往表態(tài)不同的是，金融委會(huì)議表態(tài)有意提及房企。會(huì)議提到，房企要研究和提出有力有效的方案來(lái)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。各級(jí)政府職能部門已經(jīng)開始行動(dòng)，比如協(xié)調(diào)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)問(wèn)題房企的貸款進(jìn)行展期（即延遲還款），比如協(xié)調(diào)銀行開具保函讓更多房企可以提前使用贖回監(jiān)管資金等等，這些動(dòng)作理論是有用，但是要達(dá)到金融委會(huì)議提出的“有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”，辦法或許只能是鼓勵(lì)實(shí)力國(guó)企對(duì)陷入困境的房企進(jìn)行企業(yè)股權(quán)層面的并購(gòu)，而不僅僅停留在個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)。
理由是，經(jīng)歷去年下半年二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)回落，部分困難房企市值目前普遍已處于**洼地，佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、世茂、陽(yáng)光城股價(jià)基本已處于歷史**位，跌無(wú)可跌。此時(shí)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，僅僅需動(dòng)用少量資金，即可獲得多家優(yōu)質(zhì)上市公司的控股權(quán)。同時(shí)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的央企或國(guó)企信用背書，短時(shí)間內(nèi)可讓身處困難民營(yíng)房企的債務(wù)危機(jī)得以解套，正常的增信融資功能得以恢復(fù)。
多家粵企房企已經(jīng)行走于探索與央企國(guó)企深度合作的路上。今年年初，華南城公告，按認(rèn)購(gòu)價(jià)每股0.57港元配發(fā)及發(fā)行33.5億股新股份予深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)或其全資附屬公司。認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)占華南城經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后已發(fā)行股本29.28%。3月28日，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布，在長(zhǎng)沙與中鐵五局集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方明確將通過(guò)優(yōu)勢(shì)資源分享及互補(bǔ)，共同在全國(guó)范圍內(nèi)尤其是大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)的城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)等重要領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。手持大灣區(qū)多個(gè)標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，佳兆業(yè)此輪可謂是志在必得。4月5日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開展合作。
而此前傳聞國(guó)企有意入主的中國(guó)奧園，引戰(zhàn)工作也有階段性實(shí)質(zhì)進(jìn)展。4月1日中國(guó)奧園正式停牌，也意味著奧園正式拉開戰(zhàn)投重組實(shí)現(xiàn)紓困轉(zhuǎn)型的序幕。知情人士透露，早在3月初，山東某知名國(guó)企即派出了包括財(cái)務(wù)、法務(wù)、評(píng)估、資產(chǎn)管理顧問(wèn)在內(nèi)的近百人精英團(tuán)隊(duì)，進(jìn)駐奧園總部展開盡調(diào)工作。按照奧園積極引戰(zhàn)重組、引進(jìn)紓困基金協(xié)作、復(fù)工復(fù)產(chǎn)自救這一思路化解風(fēng)險(xiǎn)，較為符合當(dāng)下政策環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體方針，國(guó)企與民企的有機(jī)結(jié)合，對(duì)房企轉(zhuǎn)型具有一定的參考價(jià)值。如果奧園引入國(guó)資重組出現(xiàn)突破性進(jìn)展，也會(huì)對(duì)困難房企紓困起到示范效應(yīng)。
除了股權(quán)并購(gòu) 擁抱國(guó)企等措施之外，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期；以適度杠桿、適量存貨、**運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)分化、調(diào)整、洗牌的格局。
未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是：大非強(qiáng)、穩(wěn)能強(qiáng)，唯有強(qiáng)者才能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。房企要做穩(wěn)、做強(qiáng)，需要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，管控風(fēng)險(xiǎn)；強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)，提質(zhì)增效；聚焦主業(yè)，延伸服務(wù)。
所以在如今房產(chǎn)市場(chǎng)上，壹哥認(rèn)為，要擦亮眼睛，要選擇穩(wěn)健的房產(chǎn)公司產(chǎn)品，雖然說(shuō)即使房開公司暴雷，以杭州政府的能力，也能接手繼續(xù)下去，但是對(duì)于我們個(gè)人而言，不僅交付日期變長(zhǎng)，房子的品質(zhì)也會(huì)大打折扣。
