三月樓市成交回暖。但在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，各線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯分化。
其中一線城市整體環(huán)比上升12.0%，北京升幅顯著，為80.4%；廣州升幅34.0%，位居第二。同比來(lái)看，整體成交下降，降幅為44.2%，其中上海降幅顯著，為51.2%；深圳降幅居次位，約為44.9%。二三線城市中近八成城市成交上升，惠州升幅明顯。
二線代表城市環(huán)比上升32.3%，同比下降47.4%。環(huán)比上升的城市中，蘇州升幅顯著，為67.4%；福州次之，升幅為53.4%；武漢升幅為51.2%，位居第三。南京環(huán)比降幅較大，為20.8%。三線代表城市成交量環(huán)比下降10.4%，連云港降幅較大，為69.9%，另外韶關(guān)降幅居次位，為26.7%。同比來(lái)看，整體下降75.5%。
幾個(gè)代表城市庫(kù)存總量有所上升，環(huán)比整體上升0.6%。其中，杭州庫(kù)存量升幅較大，為7.61%，北京次之，為1.3%；深圳庫(kù)存量降幅**，為2.3%。
一線城市供應(yīng)量環(huán)比倍增，出讓金總額同環(huán)比下滑，成交均價(jià)較上月降逾八成；二線城市供應(yīng)量同環(huán)比走高，成交方面量?jī)r(jià)環(huán)比齊增，合肥收金逾190億領(lǐng)銜；三四線城市供應(yīng)量同比下降，出讓金總額同比降逾七成，成交樓面均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)。
其實(shí)進(jìn)入2022年以來(lái)，相比不少一二線樓市的漸次回暖，大多三四線樓市成交仍不見(jiàn)起色。
雖然近幾月已經(jīng)陸續(xù)有包括湖南衡陽(yáng)、湖北荊門(mén)、河南新鄉(xiāng)等多個(gè)三四線城市通過(guò)契稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款等方式鼓勵(lì)買(mǎi)房，但效果似乎并不明顯。
早在2015至2016年，一二線樓市在經(jīng)歷了一輪暴漲后便迎來(lái)新一輪政策高壓，而彼時(shí)的三四線樓市卻依托棚改發(fā)力疊加投資需求迎來(lái)了久違的去庫(kù)存。2016至2019年3年期間，很多三四線城市新建了大量住房。
然而，部分三四線城市因?yàn)檫^(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政收入，使得商品房的供應(yīng)量遠(yuǎn)超實(shí)際需求。從2019年棚改退潮后，那些缺乏產(chǎn)業(yè)和人口等基本面支撐的非核心三四線城市的購(gòu)房需求便開(kāi)始呈現(xiàn)明顯萎縮。相應(yīng)的，開(kāi)發(fā)商在三四線城市的拿地意愿也日漸降低。相關(guān)調(diào)研顯示，其實(shí)不少三四線樓市的潛在需求還是很大的，只是在結(jié)構(gòu)上失衡嚴(yán)重。如部分城市的新房基本以改善型為主導(dǎo)，舊改拆遷也走大戶(hù)型路線，從而導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)化失靈。
如今的三四線城市需要如何自救？
首先，摸清商品房供需情況。從供應(yīng)角度看，既需要掌握增量，也需要知道存量。開(kāi)展全國(guó)房屋普查是為徹底有效的方法。要在土地供給方面，變之前的低質(zhì)低效為**供應(yīng)；其次是盤(pán)活現(xiàn)有的存量市場(chǎng)，打通新房二手房的流通鏈條。此外，使虛高的房?jī)r(jià)適度回落，既能降低普通購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可能帶來(lái)新的購(gòu)房增量需求。
其次，允許房?jī)r(jià)適度合理回落，積極去庫(kù)存。
而最本質(zhì)的因素，還是三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
土地財(cái)政來(lái)錢(qián)快，但難以為繼，地方政府要放棄固守現(xiàn)有增長(zhǎng)模式的思維定式。當(dāng)今已經(jīng)步入高科技和大數(shù)據(jù)時(shí)代，發(fā)展機(jī)遇和商機(jī)不僅層出不窮，更是日新月異，需要的是發(fā)現(xiàn)和捕捉的能力。所以，各地應(yīng)從本地區(qū)實(shí)際出發(fā)，積極發(fā)現(xiàn)和培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并提高發(fā)展質(zhì)量。
如果過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)卻沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)做替代和補(bǔ)充，也就難以吸引增量人口流入。可以說(shuō)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)成為了部分三四線樓市實(shí)現(xiàn)突圍的必經(jīng)之路。畢竟城市房?jī)r(jià)是以經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)作為支撐的。
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