隨著投資環(huán)境的改變，市民的投資傾向和習(xí)慣也有所變化。房產(chǎn)投資是相對簡單、穩(wěn)定的投資方向。近年來，越來越多市民把資金投向房產(chǎn)投資市場，其中，有著不限購、戶型面積小等特點(diǎn)的商用公寓，尤其受投資者歡迎。
那么，除了不限購，只要資金充足愛買多少套都可以。公寓投資還有什么特點(diǎn)？商用公寓與普通住宅有什么區(qū)別呢？
【什么是公寓】
公寓分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種：公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。所謂住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是說供一家人日常起居的，外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。住宅按層數(shù)分可以分為多層住宅、高層住宅與超高層住宅。
【公寓和住宅區(qū)別】
公寓與住宅先天不同，影響著購房者的投資回報(bào)，尤其是投資學(xué)區(qū)與短期投資的購房者
其一，建筑面積百分比不受限制
在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，公寓的建筑面積占項(xiàng)目總住宅面積的比例不受限制；而普通住宅的建筑面積與總住宅面積的比是有限制要求的。
其二，公寓的日照條件比住宅差
按照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，居住產(chǎn)品中的住宅，必須滿足日照、采光等相關(guān)條件。而公寓則不一定，因此同一幢樓中公寓的日照條件比住宅差。
其三，土地性質(zhì)不同??
住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地（商住）、商業(yè)用地或教育用地等其它性質(zhì)用地上。
其四，產(chǎn)權(quán)年限不同
住宅的產(chǎn)權(quán)年限多為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，
其五，水電費(fèi)計(jì)算不同
公寓樓水電費(fèi)按商用計(jì)算，而普通住宅的水電費(fèi)按民用算。
其六，公寓不能落戶
公寓如果實(shí)在商業(yè)用地上建起的項(xiàng)目，是商業(yè)性質(zhì)，就不能落戶。如果是在住宅用地上建起的滿足一定條件，比如60平以上，根據(jù)不同地區(qū)的要求不同，有些地方也是可以落戶的。
其七，價(jià)格定價(jià)不同
一般來說，公寓的單價(jià)是比住宅高的，且以小面積戶型為主。?
其八：產(chǎn)權(quán)證的用途欄登記不同
監(jiān)管部門對公寓進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。
其九，公寓不享受就近入學(xué)
在很多地區(qū)，公寓性質(zhì)的住宅是不能成為學(xué)區(qū)房的，也就是說不能讓孩子就近入學(xué)。
其十，貸款利率和首付不同
如果公寓性質(zhì)屬于商業(yè)地產(chǎn)的話，銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付以及利率都較高。
【公寓升值，與學(xué)位無緣】
公寓是不帶有學(xué)位的，就算有名校相傍，業(yè)主的子女也無法享受名校就讀資格。
名校學(xué)位優(yōu)勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內(nèi)的公寓與住宅，在價(jià)格以及升值空間上的差別會很大。
【短期轉(zhuǎn)手，稅費(fèi)高】
相比住宅而言，公寓的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)更高。
住宅在營業(yè)稅、個稅、契稅等方面，會根據(jù)政策有不同程度的減免，普通住宅符合政策要求的情況下，**甚至僅需繳納2%-3%的主要稅費(fèi)。
而公寓（商業(yè)）目前極少有減免政策，較住宅還增加了土地增值稅，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來，通常稅費(fèi)**達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%。
這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費(fèi)，令商用公寓換手率通常都較低，轉(zhuǎn)手相對不容易，通常需通過長線放租獲利，在收租10-20年后才會選擇賣出。
【公寓優(yōu)缺點(diǎn)】
【缺點(diǎn)】
1、大部分是用于投資性質(zhì)的，所以一梯N戶，居住密度比較大，安全性、私密性差；
2、產(chǎn)權(quán)是屬于商業(yè)性質(zhì)，一般40年；
3、價(jià)格高。首先，公寓通常為商業(yè)用地建筑的，雖然用于居住，但實(shí)際上通常價(jià)格會高于普通住宅的價(jià)格。
4、采光可能會差一些。因?yàn)閷τ诠⒌牟晒庀嚓P(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定，所以很多工具在設(shè)計(jì)上并不是很注意這一點(diǎn)，因此很多公寓的采光比較差。
水電費(fèi)等比普通住宅要高。之前提到過，通常公寓是屬于商業(yè)用途，雖然有不同的分類，但是大多數(shù)公寓的水電費(fèi)都是按照商戶交的水電費(fèi)的價(jià)格來支付。
5、落戶。仍然是商業(yè)用途的問題，和普通住宅相比，這也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落戶，孩子上學(xué)可以按照區(qū)片劃分，從而就近讀書，而公寓卻不能落戶。
6、產(chǎn)權(quán)。我們都知道，住宅的產(chǎn)權(quán)一般為70年，而公寓的產(chǎn)權(quán)相對就短很多，和普通商鋪一樣，大多數(shù)都只有40年。
7、貸款。普通的住宅貸款比較低，而且可以用公積金貸款，這樣貸款利率就會更低，而公寓不能用公積金貸款，而且還款年限也比較少，一般情況下是最多10年，最主要的是首付一般需要百分之五十。
【優(yōu)點(diǎn)】
1.不限購，政策上有助力。
2.公寓類產(chǎn)品多處于繁華地段，配套齊全。
3.公寓類產(chǎn)品面積小，總價(jià)低，更多人可以買得起。
4.可作為短暫性過渡產(chǎn)品自住，也可以出租，還可以用來創(chuàng)業(yè)辦公。
5.大多數(shù)是精裝修，適合年輕人居住。
總之，住宅和公寓之間還是有很大差異的，購房人要看個人的實(shí)際情況來決定買哪個合適。
