01
曉紅老師，我是純粹自住需求，家里小孩也需要個(gè)好學(xué)區(qū)，杭州國(guó)際金融中心、海潮望月城、江明月朗園都是6.98萬(wàn)/㎡的限價(jià)，聽(tīng)說(shuō)后兩個(gè)月要開(kāi)盤，請(qǐng)問(wèn)您覺(jué)得這幾個(gè)樓盤中搖中哪個(gè)樓盤的概率比較大，您有什么搖號(hào)建議嗎？
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提要：IFC K11 始板橋未來(lái)社區(qū)
雖然都是6.98萬(wàn)/㎡的限價(jià)，不過(guò)國(guó)際金融中心位于江河匯板塊，海潮望月城和江明月朗園位于望江新城板塊，這幾個(gè)樓盤在區(qū)位上還是有所區(qū)別的。
濱江始板橋未來(lái)社區(qū)海潮望月城，預(yù)計(jì)4月首開(kāi)132套房源，戶型面積段272—480㎡，總價(jià)1800萬(wàn)起；新世界望江項(xiàng)目江明月朗園，預(yù)計(jì)5月首開(kāi)700余套房源，戶型面積段116—224㎡，其中，144㎡以下戶型房源占比約50%；新鴻基江河匯項(xiàng)目杭州國(guó)際金融中心，預(yù)計(jì)5月首開(kāi)232套房源，戶型面積段157—192㎡。
從開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)來(lái)看，海潮望月城大概率是最先入市的樓盤。有濱江品牌+未來(lái)社區(qū)的加持，這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)以及未來(lái)入住后的生活便捷性不用多說(shuō)，但是，海潮望月城起步戶型面積大，和其他兩個(gè)項(xiàng)目的較小戶型房源相比，總價(jià)會(huì)高出不少，更適合高端改善家庭。
不少改善家庭都比較關(guān)注學(xué)區(qū)的問(wèn)題，從周邊歷史學(xué)區(qū)劃分來(lái)看，這三個(gè)項(xiàng)目的學(xué)區(qū)都比較普通。不過(guò)，江明月朗園北側(cè)就是在建的是崇文未來(lái)學(xué)校，今年就將建成投用，也就是說(shuō)，項(xiàng)目交付后有很大概率會(huì)變成崇文實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房。海潮望月城同樣有劃入崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)的可能。所以，對(duì)于看重學(xué)區(qū)的購(gòu)房者來(lái)講，江明月朗園可以優(yōu)先選擇。
最后我們講一下?lián)u中概率。杭州國(guó)際金融中心一定是頂格社保+限售的，非頂格社保家庭沒(méi)有去搖的意義。海潮望月城雖然總價(jià)高，但是房源套數(shù)少，即使不是拼頂格社保，也是拼高年限社保。江明月朗園首開(kāi)套數(shù)較多，再加上開(kāi)盤期間應(yīng)該會(huì)有其他紅盤分流，不出意外的話，應(yīng)該是這三個(gè)項(xiàng)目中“**搖”的了。
丨海潮望月城效果圖
02
老師你好，我手里有一套臨平新城的大戶型二手房，這套房子房齡較老，能賣個(gè)400萬(wàn)不到，準(zhǔn)備賣出去置換，目標(biāo)是主城區(qū)的剛需戶型新房，現(xiàn)在比較中意中海運(yùn)河新城項(xiàng)目，您覺(jué)得我有沒(méi)有必要置換，中海這個(gè)項(xiàng)目又值不值得搖？
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提要：400萬(wàn) 置換 主城區(qū)
臨平二手房和新房之間的倒掛本來(lái)就不大，再加上你這套二手房戶型大、房齡老，未來(lái)升值空間也確實(shí)不大了，你想要賣掉置換的想法我覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題。
中海河映云集位于運(yùn)河新城南部，精裝限價(jià)3.8萬(wàn)/㎡，規(guī)劃18幢可售房源，總建筑面積約33萬(wàn)方。目前，該項(xiàng)目還沒(méi)有確切的信息流出，據(jù)銷售介紹，河映云集可售房源約1700+套，戶型面積段100—150㎡，預(yù)計(jì)將于今年二季度首開(kāi)。
目前，運(yùn)河新城的大型配套都集中在運(yùn)河新城南部，包括運(yùn)河灣綜合體、京杭大運(yùn)河博物館等等，不管是生活氛圍還是升值潛力，運(yùn)河新城南部都相當(dāng)不錯(cuò)。已經(jīng)清盤的河語(yǔ)光年中簽率一直維持在10%上下，中海河映云集未來(lái)入市的搖號(hào)難度應(yīng)該也會(huì)比較高，這一點(diǎn)你要做好心理準(zhǔn)備。另外，運(yùn)河新城南部限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)提升至4萬(wàn)/㎡，河映云集是最后一個(gè)均價(jià)3.8萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目了，且搖且珍惜吧。
看你的目標(biāo)是主城區(qū)剛需戶型新房，雖然運(yùn)河新城很不錯(cuò)，但個(gè)人認(rèn)為你也不一定非要盯著這一個(gè)板塊去搖，畢竟運(yùn)河新城南部的新房供應(yīng)量不大，搖號(hào)難度也比較高。400萬(wàn)以下的總價(jià)，拱墅區(qū)鐵路北板塊、桃源板塊、華豐板塊；西湖區(qū)三墩板塊；上城區(qū)丁橋、豐收湖板塊，都在你的選擇范圍內(nèi)，可以多去看看。
丨河映云集效果圖
03
曉紅你好，我在下沙工作，看到龍湖天瑄城領(lǐng)證了，你覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目好搖嗎，我已經(jīng)搖號(hào)兩年了一直沒(méi)有搖中新房，想著趕緊上車，如果這個(gè)項(xiàng)目要拼高年限社保的話我就去搖鼎湖未來(lái)社區(qū)了。
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提要：自住 天瑄城or未來(lái)云城
豐收湖板塊的龍湖天瑄城精裝均價(jià)3.34萬(wàn)/㎡，本次首開(kāi)301套房源，戶型98㎡、128㎡。該項(xiàng)目位于豐收湖板塊核心，并且龍湖天街的加持，雖然目前和周邊二手房倒掛不明顯，但是有不錯(cuò)的升值潛力。
交通配套方面，天瑄城周邊有地鐵四期規(guī)劃站點(diǎn)，未來(lái)地鐵出行較為便捷；商業(yè)配套方面，體量約10萬(wàn)方的豐收湖天街完全可以滿足周邊居民的休閑購(gòu)物需求，九堡、喬司目前缺乏大型商業(yè)綜合體，天街的入駐對(duì)于豐收湖板塊來(lái)講確實(shí)是一大利好；公共配套方面，項(xiàng)目距離豐收湖公園直線距離僅約400米。對(duì)于剛需自住購(gòu)房者來(lái)講，天瑄城的性價(jià)比還是很高的。
至于好不好搖，由于場(chǎng)上有不少樓盤分流，個(gè)人覺(jué)得拼社�？赡苄圆淮�，即使拼社保，也不會(huì)拼到高年限社保，所以你可以放心大膽的去搖。鼎湖未來(lái)社區(qū)首開(kāi)綜合中簽率雖然只有27.44%，但選房階段有不少家庭棄選，總體來(lái)看確實(shí)會(huì)更好搖中。不過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目體量比較大，后續(xù)還有不少房源供應(yīng)，機(jī)會(huì)還有很多，沒(méi)必要為了上車放棄你更滿意的樓盤。
丨天瑄城效果圖
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