2021年的下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了有史以來(lái)最寒冷的冬天。
全國(guó)大范圍的城市和地區(qū)，無(wú)論是省會(huì)城市還是三四線中小城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)2021年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)告別 “高杠桿、高負(fù)債、高增長(zhǎng)”模式，回歸理性發(fā)展航道，靠經(jīng)營(yíng)效益驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。
2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
那么在市場(chǎng)和政策調(diào)控的導(dǎo)向下，2022年，中國(guó)樓市會(huì)如何發(fā)展？
一、“房住不炒”，“平穩(wěn)”是主基調(diào)
“俄烏沖突”全面升級(jí)的在這一天，國(guó)新辦舉行“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì)，住建部出席，2022年樓市走勢(shì)基本定調(diào)。從全國(guó)范圍內(nèi)看，“房住不炒”依然是整個(gè)“十四五”時(shí)期的政策主基調(diào)。
面對(duì)市場(chǎng)下行壓力大的問(wèn)題，2022年樓市的主基調(diào)不是加強(qiáng)調(diào)控，而是平穩(wěn)。住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示：保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。
繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。王蒙徽部長(zhǎng)還表示，2022年住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)最主要的工作核心便是“穩(wěn)”。
今年將采取多項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策。
同時(shí)，要繼續(xù)穩(wěn)妥地實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，要落實(shí)城市政府的主體責(zé)任，同時(shí)也要強(qiáng)化省級(jí)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任，進(jìn)一步保障剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。
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二、購(gòu)房者放寬心
2022年樓市主基調(diào)定下了，但2021年暴露出來(lái)的房企諸多問(wèn)題，給購(gòu)房者帶來(lái)了負(fù)面影響。
2022年將以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。眾所周知，2021年，在“三線四檔”壓力下，樓市資金被嚴(yán)格限制，外部融資難的房企，日子那是非常的難熬，多年來(lái)已經(jīng)習(xí)慣了“高杠桿、高負(fù)債”發(fā)展的房企，暴露出了一系列的問(wèn)題，以頭部房企暴雷影響**，購(gòu)房者信心受到重挫，已經(jīng)買(mǎi)房的擔(dān)心害怕首付款打水漂，沒(méi)買(mǎi)房的不敢出手買(mǎi)房了。
2022年，購(gòu)房者可以放寬心了，高層提出“以法治化市場(chǎng)化為原則，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)”，包括推出更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，比如將預(yù)售資金納入監(jiān)管等，同時(shí)也會(huì)要求各方配合，進(jìn)一步督促房企能保質(zhì)保量按時(shí)交房。穩(wěn)定了商品房，同時(shí)也提出要“繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給”，保障低收入群體的住房問(wèn)題。將增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)城市調(diào)控工作“一對(duì)一”的指導(dǎo)監(jiān)督。
堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。“按照保交樓、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，妥善處理個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)，保障人民群眾的利益，也保障國(guó)家利益不受損。
三、購(gòu)房需求依然旺盛
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是**的內(nèi)需，也是**的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。“我國(guó)現(xiàn)在仍處于城市化發(fā)展的快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.9%，每年新增的城鎮(zhèn)就業(yè)人口也超過(guò)1100萬(wàn)，再加上家庭的小型化，這些都是住房的剛需，帶來(lái)了很大的市場(chǎng)。”同時(shí)，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，改善性住房需求會(huì)日益旺盛。
隨著收入水平不斷提高，我國(guó)居民吃、穿、用的需求已得到基本滿足，下一步將主要是改善住和行的條件，特別是改善居住的環(huán)境。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)目前的消費(fèi)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有差距，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)成為經(jīng)久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。
未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)有三個(gè)領(lǐng)域：
一是城市更新
二是為農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房，
三是鄉(xiāng)村建設(shè)。我國(guó)每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，對(duì)保障房需求巨大，為進(jìn)城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。人口是影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)期因素，有人的地方就有購(gòu)房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。
買(mǎi)房多是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者多持觀望態(tài)度。
未來(lái)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或不斷優(yōu)化，購(gòu)房需求會(huì)聚集在具有人口吸引力的一二線城市。
在一二線城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，預(yù)計(jì)2022年，商品房銷(xiāo)售均價(jià)將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。
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