8000萬(wàn)方，這是不久前杭州住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展“十四五”規(guī)劃里明確表明的數(shù)字。
8000萬(wàn)方，多嗎？
的確，真的很多。
但是對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，是基于時(shí)間與空間兩方面維度來(lái)說(shuō)的：5年以及主城區(qū)與其他區(qū)
其實(shí)這是一道很簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題。“十四五”規(guī)劃里明確注明了這8000萬(wàn)方在空間上的一個(gè)分布。
針對(duì)改善，我們今天主要說(shuō)的是“主城區(qū)”
8000萬(wàn)方按照年以及空間分?jǐn)偼曛�，其�?shí)關(guān)于主城區(qū)（包含錢(qián)塘區(qū)）的供應(yīng)量為400萬(wàn)方。
這400萬(wàn)方里面，還包含了錢(qián)塘區(qū)，錢(qián)塘區(qū)可售土地眾多，按照上述表格關(guān)于其他幾個(gè)區(qū)的面積供應(yīng)，我們大致可以猜測(cè)出，錢(qián)塘區(qū)的供應(yīng)，有可能占據(jù)這400萬(wàn)方中的一半。
好了，如果去掉這一半，剩下的才是真正大眾所認(rèn)可的主城區(qū)的供應(yīng)，也就是200萬(wàn)方。
也許200萬(wàn)方這個(gè)數(shù)字對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)法量化，那么我們?cè)賮?lái)?yè)Q算一下。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的2021杭州新房套均面積（116.9㎡)計(jì)算：200萬(wàn)方的供應(yīng)對(duì)應(yīng)的套數(shù)為17108套。
這個(gè)17108套，包含了主城區(qū)所有的供應(yīng)（西湖、上城、拱墅、濱江）
假設(shè)我們將它均分，那么主城四區(qū)，每個(gè)區(qū)分到的住宅供應(yīng)數(shù)為4277套，按照供地來(lái)說(shuō)，差不多是5塊住宅用地。
如果不是均分，那么我們可以猜測(cè)，大概應(yīng)該是拱墅區(qū)、上城區(qū)多一些，西湖區(qū)、濱江區(qū)少一些。
首先我們先來(lái)說(shuō)西湖區(qū)，西湖區(qū)的土地已經(jīng)很緊張了，大多分布在兩端，北面靠近未科的云城部分，已經(jīng)南面之江轉(zhuǎn)塘一帶，傳統(tǒng)的改善板塊蔣村，文教，黃龍等已經(jīng)飽和，很難供地，即使有也是零星一塊。
再說(shuō)拱墅區(qū)，拱墅區(qū)的情況相對(duì)而已會(huì)好一些，申花雖然開(kāi)發(fā)的差不多了，但是也還有少量的住宅供地，其次文暉、三塘，以及運(yùn)河新城也還有土地可以供應(yīng)。但是局面也是“賣(mài)一塊少一塊”。
上城區(qū)的局面也很清晰了，改善主力板塊已經(jīng)明確由之前的南星、望江轉(zhuǎn)向了頗具爭(zhēng)議的錢(qián)江新城二期，錢(qián)江新城二期具備大量可供出讓的土地，未來(lái)將是一個(gè)改善逃不開(kāi)的選項(xiàng)。
沿江發(fā)展的濱江區(qū)，幾乎很少會(huì)有江邊宅地出讓了，之后大部分的供應(yīng)也將集中在浦沿以及濱江腹地。
所以，其實(shí)根據(jù)剛才算的每個(gè)區(qū)平均差不多分到5塊住宅用地，在剔除一些主城區(qū)的剛需板塊，那么主城四區(qū)每年其實(shí)可以出讓的用于改善的土地，也就只有2-3宗而已。
而且不光數(shù)量少，門(mén)檻也會(huì)越來(lái)越高，戶(hù)型越來(lái)越大，一些優(yōu)質(zhì)的改善地塊，可以預(yù)見(jiàn)到的是將一致的提升到千萬(wàn)的門(mén)檻。
再加上房票緊張，二胎三套政策驅(qū)動(dòng)，以后4房改善或?qū)⒊蔀橹髁鬟x擇。
“物以稀為貴，萬(wàn)變不離其宗”
8000萬(wàn)的供應(yīng)，其實(shí)分?jǐn)偟胶诵母纳粕系恼娴牟欢�，且搖且珍惜。
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