“8.5”新政后，杭州購房者的熱情，越來越理性，地段好的核心板塊越開越火，而一些暫時(shí)看到的只是大餅的板塊，卻慘遭滑鐵盧。
去年火成為萬人搖的板塊，或因?yàn)閾屍祁^而限售的板塊，今年卻無人問津，樓盤頻繁流搖？
此刻，那些頂著高至6.0%-6.3%房貸利率的小伙伴們，內(nèi)心是否真的如銷售常說的那句話一樣好心態(tài)：
房子漲了你是贏家，不漲還是你家。
當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳，下面，我們簡單看幾個(gè)典型的板塊，并來聊聊，為什么它們的降溫速度，比想象中還要快！
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濱江浦沿
去年憑借濱**區(qū)外溢、三江匯等規(guī)劃預(yù)期，2021年4月，濱耀學(xué)府首開，精裝均價(jià)3.8萬/㎡，中簽率低至10%還限售，而10月加推，中簽率就上升至61.66%，估計(jì)當(dāng)日沒有實(shí)現(xiàn)全部去化。
板塊內(nèi)另一個(gè)樓盤江榮府更慘，自打公示方案霸王條款的負(fù)面新聞爆發(fā)后，企業(yè)形象與樓盤的人氣，都一落千丈，盡管有時(shí)候連騎個(gè)小黃車都能看到廣告，依然沒搖起來過。
甚至也可以說，浦沿的購房熱度之所以下降得如此快，與它有著莫大的關(guān)聯(lián)。
在這之前，并沒有人去認(rèn)真分析浦沿板塊的利與弊，盲搖，單純想著濱江區(qū)，可以三萬八買進(jìn)，位置還比之江等都近就很值。
江榮府霸王條款引起廣泛關(guān)注以后，越來越多的人了解到板塊的真實(shí)情況與周邊配套，才開始恍然大悟。
城市界面與我們想象中的國際濱不一樣，有的樓盤距離地鐵2公里是真的不便，小區(qū)周邊沒有什么配套，周邊又都是些老小區(qū)，不如同等價(jià)格區(qū)間的蕭山市北、余杭未來科技城的價(jià)值，以及下沙金沙湖板塊的居住舒適度。
理性認(rèn)識之后，浦沿褪去華麗的包裝，投資客或者期待小賺一筆的人散去，留下自主或者周邊地緣性改善。
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南站新城
還記得去年南站新城某盤領(lǐng)證后突然消失在各大小程序、app、網(wǎng)站的事情嗎？曾經(jīng)它有多么的高傲，如今就有多么低調(diào)。
為了讓中簽率高于10%不限售，很多樓盤各顯神通。
如今全民分銷開得與臨安一樣牛，還是去化難，且板塊樓盤還很多，萬科、綠城、東原、招商等多家開發(fā)商的樓盤都可以挑選，精裝限價(jià)2.56-3.2萬/方，搖號是很早以前的故事了。
板塊的預(yù)期之所以會落空，是因?yàn)槟险拘鲁堑膬r(jià)值沒起來，長達(dá)7年的改造，剛剛開通就經(jīng)歷大水淹、以及規(guī)劃遲遲不落地，以及修路帶來的交通與城市界面。
如果要回到2021年上半年的狀態(tài)，除非杭州再來一個(gè)盲搖的大陽春，或者南站新城價(jià)值全部激發(fā)出來。
依照杭州東站、南站、城站、臨平站的價(jià)值看，火車站能夠帶給房價(jià)的價(jià)值在于最初的房價(jià)定調(diào)上，后面房價(jià)，主要與板塊配套、與地段等相關(guān)。
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蕭山科技城、銀湖科技城、青山湖科技城
不是所有的科技城，都叫未來科技城。蕭山科技城、銀湖科技城、青山湖科技城樓市的價(jià)值在重塑，需要重新審定。
在去年，這三個(gè)板塊，特別是蕭山科技城，緊鄰亞運(yùn)村、機(jī)場快線即將通車、簽訂學(xué)軍和崇文聯(lián)合創(chuàng)辦的優(yōu)質(zhì)學(xué)校尚德學(xué)校等利好，風(fēng)靡一時(shí)。
某一段時(shí)期內(nèi)，甚至把它納進(jìn)三墩北、勾莊等同一高價(jià)值緯度。
現(xiàn)在呢？一線江景的前灣江瀾灣熱度不如暢想江瀾灣。
濱望雅庭位置更靠近亞運(yùn)村，直線距離約3公里，還有地鐵，精裝限價(jià)還是28500元/㎡，熱度同樣不及去年的榮望軒一半。
為什么亞運(yùn)村熱度這么高，緊鄰的蕭山科技城卻遠(yuǎn)不及？
用一個(gè)簡單的數(shù)據(jù)來說明，蕭山科技城占地面積大亞運(yùn)村好幾倍，投入建設(shè)的資金卻遠(yuǎn)不如亞運(yùn)村。
蕭山科技城要達(dá)到預(yù)期的價(jià)值，還需要很長一段時(shí)間，江對面是九堡和下沙，投資客都懂的板塊。
銀湖科技城與青山湖科技城同樣如此，還需要很長時(shí)間的建設(shè)。
它們也是富陽和臨安樓市的縮影，市場還沒冷下來，它們就提前降了熱度。
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寧圍
高人氣曇花一現(xiàn)的還有寧圍，去年三盤同時(shí)開盤，距離地鐵都1公里以上，仍然很好賣，前不久公示登記人數(shù)的寧望府，206套房，登記人數(shù)，只有499組，且還是自帶流量的濱江造地鐵盤。
登記人數(shù)最能說明一切。市北的熱度還能保持，到錢江世紀(jì)城直線距離3公里左右的寧圍，熱度下降明顯。
主要影響是城市界面，一條鐵路將板塊分割開，再加上幾條高架，生活舒適度打折扣。
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大江東
曾經(jīng)是萬人搖板塊，現(xiàn)在是流搖板塊，限價(jià)上漲到2萬+/㎡，而1.98萬/㎡的樓盤賣得卻并不好。
冷靜的市場，就是照妖鏡。
大江東盡管地鐵通了，距離市中心的距離改變不了，就像臨平地鐵也通車很多年，但仍然主要是自住功能。
地鐵、駕車到東站大概都要1小時(shí)左右，到錢江新城或者武林廣場，就更遠(yuǎn)了，要近1個(gè)半小時(shí)，上下班高峰期就更長了。
另外，整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也限制了板塊往高階發(fā)展。
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不只是這些板塊，臨平翁梅板塊，也只是自住功能，商場開業(yè)又因?yàn)榻?jīng)營不善垮了。
憑借地鐵四期規(guī)劃有地鐵經(jīng)過的崇賢，同樣如此，至少5-6年以后的時(shí)間，相當(dāng)于杭州平均剛需到置換或改善的周期。
去年我們就反復(fù)講：價(jià)值穩(wěn)定的板塊，依然主要在主城區(qū)核心板塊，早就到了回歸核心的時(shí)候。如今市場的購房邏輯，都在一一佐證。
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