01
眾所周知，杭州城市發(fā)展目前有兩大方向，城西科創(chuàng)大走廊和擁江發(fā)展。
城西科創(chuàng)大走廊已在一路向西的進(jìn)程中越走越遠(yuǎn)，由紫金港科技城、未來科技城、云城、青山湖科技城等組成的產(chǎn)業(yè)集群帶已經(jīng)聚集大量的就業(yè)人群，產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)在近幾年充分體現(xiàn)，也帶動(dòng)了更遠(yuǎn)的板塊發(fā)展。
可以說，整個(gè)城西科創(chuàng)大走廊的發(fā)展走向清晰明了。
反觀擁江發(fā)展，錢塘江北的江河匯和錢新二期已是現(xiàn)成的發(fā)展重點(diǎn)，三江匯的異軍突起則屬于另起爐灶，而在亞運(yùn)村清空庫存后，錢塘江南仿佛又失去了未來的發(fā)展方向。
下一步去哪？
也許有人會(huì)說，現(xiàn)在談?wù)撨@個(gè)還為時(shí)尚早，但對(duì)人口凈流入量連續(xù)多年稱霸全國的杭州來說，可能已經(jīng)是迫在眉睫的課題了。
02
城市規(guī)劃是個(gè)動(dòng)態(tài)過程。
當(dāng)杭州于2002年正式提出“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)；沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的發(fā)展新戰(zhàn)略時(shí)，也許大多數(shù)人都沒有想到，在“遙遠(yuǎn)”的錢塘江那頭，竟能孵化出一個(gè)全國前三的高新區(qū)。
但更讓人沒有想到的是，短短20余年的超高速發(fā)展之后，錢塘南岸沿江區(qū)域的地塊就幾乎已經(jīng)消耗殆盡。
一橋與四橋之間的彩虹城板塊因與復(fù)興對(duì)望，成為了濱江發(fā)展的起始點(diǎn)之一，這個(gè)一度是濱江人氣最旺的大型居住區(qū)，在十幾年間陸續(xù)開發(fā)了之江花園、彩虹城、水晶城、六合公寓、太陽國際等優(yōu)秀產(chǎn)品后，近五年卻僅有銀杏匯和柳岸曉風(fēng)兩個(gè)新樓盤面世。
隨著錢江新城的崛起，位于四橋和三橋之間的區(qū)政府板塊也等到了自己的機(jī)會(huì)，從01年江南豪園與錢塘春曉每畝地拍出200萬元的“天價(jià)”，到18年綠城和時(shí)代拿下區(qū)政府板塊迄今為止最后兩塊宅地，區(qū)政府板塊高開高走，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)體系中拔得頭籌，唯獨(dú)在住宅供應(yīng)上捉襟見肘。
從歷史的角度來看，杭州沿江的發(fā)展邏輯基本可以總結(jié)是：由西向東與由南向北并行的。
所以當(dāng)我們攤開杭州城市地圖，跟著城市東進(jìn)的腳步，視線自然落向了今天這篇文章的主角：
蕭山科技城。
03
蕭山科技城地處**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西連錢江世紀(jì)城，東接杭州臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)及錢塘新區(qū)。
▲蕭山科技城啟動(dòng)區(qū)配套圖
從宏觀上來看，蕭山科技城可以說是亞運(yùn)村的延續(xù)。但可惜的是，蕭山科技城并不是直接與亞運(yùn)村接壤，而是跨越了杭甬高速、通城快速路、水博園等一大塊空白區(qū)域，這從城市發(fā)展的角度來看是極為不利的，一旦中間空白區(qū)域的發(fā)展沒有趕上，就很容易出現(xiàn)板塊間的割裂感，而板塊的過度過早開發(fā)，也會(huì)影響整個(gè)板塊的氣質(zhì)。
而上一個(gè)給人這種割裂感的板塊，可能就是我們熟悉的九堡板塊了。
這么一說，不知道大家有沒有感覺到，蕭山科技城給人的感覺和當(dāng)年的九堡很像。
同樣是擁江發(fā)展板塊的延續(xù)，九堡與主城之間至今仍有五堡等大片空地待開發(fā)；而蕭山科技城如果要借力世紀(jì)城，則要盤活軍用地等土地權(quán)屬，屬實(shí)難度很大。
同樣身處區(qū)塊的邊緣地帶，九堡現(xiàn)處于上城、臨平和錢塘新區(qū)的交接處，而曾經(jīng)這里還是江干和余杭的邊緣；蕭山科技城若再向東是一直沒有什么起色的空港新城和大江東，自顧都不暇。
同樣是以住宅打開發(fā)展的序幕，九堡在快速發(fā)展的05到12年拿出了萬科魅力之城、綠城麗江公寓、圣奧領(lǐng)寓、陽光國際、悅麒美寓等一眾二手樓盤，但在最近鮮少能有新樓盤面世；蕭山科技城則通過仁恒、香港置地、融創(chuàng)等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，通過超高產(chǎn)品力殺出一條血路。
同樣規(guī)劃期望“很快”，但實(shí)際發(fā)展“很慢”，自14年被劃出下沙副城歸入主城后，九堡甚至從《杭州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中消失了；而蕭山科技城盡管規(guī)劃很完美，但從13年提出科技城的概念，到18年前灣國際社區(qū)、江南壹號(hào)院開賣，再到現(xiàn)在都已經(jīng)有二手房入市了，蕭山科技城帶來的變化卻還是有限。
……
而蕭山科技城的困局，只能通過具有引領(lǐng)效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)來突破，而這恰好是九堡不具備的。
04
只是，不是每一個(gè)科技城都會(huì)成為未來科技城。
首先，未來科技城的發(fā)展恰逢互聯(lián)網(wǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代。從2013年阿里落戶未來科技城以來，它經(jīng)歷了從阿里巴巴一家獨(dú)大，夢(mèng)想小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)孵化，再到VIVO、OPPO、字節(jié)跳動(dòng)等各種頭部企業(yè)聚集。
未來科技城的發(fā)展速度之快，這三個(gè)產(chǎn)業(yè)階段不可或缺。
而就是過去這幾年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)正迎來發(fā)展藍(lán)海，因此可以說，未來科技城是與這些高新企業(yè)一起成長壯大的。
而現(xiàn)在的蕭山科技城，盡管擁有“浙江大灣區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)”、“擁江發(fā)展領(lǐng)航區(qū)”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)”等眾多看起來高大上的名號(hào)，但在引領(lǐng)性產(chǎn)業(yè)、孵化能力、頭部企業(yè)吸引力等方面還尚顯薄弱。
傳化、萬向早已不復(fù)當(dāng)年之勇，傳統(tǒng)行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破更是難上加難；板塊內(nèi)也缺少與之競(jìng)爭(zhēng)的高科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)孵化更不是一朝一夕的事情；16年的“打印機(jī)事件”更是后患無窮，過度保護(hù)的結(jié)果只會(huì)導(dǎo)致固步自封，不進(jìn)則退。
其次，未來科技城的成功在于完美承接了杭州城西的能量轉(zhuǎn)移。
不管是傳統(tǒng)城西的老文教，還是后來居上的申花、慶隆等板塊，如今的房價(jià)都因城西強(qiáng)大的改善需求及寥寥的宅地供應(yīng)被快速拉高，對(duì)那些依托于城西但置業(yè)需求沒有被滿足的群體來說，未來科技城可能就是為數(shù)不多的選擇。
但對(duì)蕭山科技城來說，錢江世紀(jì)城和亞運(yùn)村盡管一房難求，但市北東西兩大板塊的宅地卻在源源不斷的供應(yīng)著，面對(duì)更好的交通、商業(yè)、醫(yī)療配套等硬件條件，7500元/平米的價(jià)差也被瞬間抹平。更何況蕭山科技城還有下沙、豐收湖這樣的對(duì)手，在3萬上下的價(jià)位對(duì)其進(jìn)行著狙擊。
因此，蕭山科技城想要成為下一個(gè)未來科技城，可能還有很長的路要走。
05
城市發(fā)展的歷程中，有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象。
由于老城區(qū)的發(fā)展空間有限，若需發(fā)展新城，則必然得打破原有區(qū)域的限制。
然而當(dāng)新城漸漸豐滿，老城區(qū)的一些功能性需求比如居住功能等則會(huì)向新城轉(zhuǎn)移。
這是因?yàn)樵谝粋�(gè)發(fā)展已成熟的老城區(qū)待出讓地塊是極其有限的，相較于建宅地滿足區(qū)域的住房需求，倒不如設(shè)置一些辦公、商業(yè)地塊來引進(jìn)更多的企業(yè)來提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的活力，同時(shí)用存量房市場(chǎng)來應(yīng)對(duì)區(qū)域的住房需求。
而對(duì)于還在起步階段的蕭山科技城等新城來說，提升人流量或者是人氣才是目前的當(dāng)務(wù)之急，因此現(xiàn)階段的蕭山科技城更應(yīng)該把它判斷成一個(gè)致力于打造成宜居住宅區(qū)的新興板塊，而不是未來科技城這樣的高新科技板塊。
城市骨架拉伸的最終目的是為了解決民生改善的各種需求，而不是簡單給新城套個(gè)頭銜，以發(fā)展之名行賣地之實(shí)。
杭州的造城能力當(dāng)然毋庸置疑，東有高鐵新城、艮北新城，北有運(yùn)河新城、勾莊新城，西有未來科技城、良渚新城，南有錢江世紀(jì)城和蕭山科技城等等，但并不是每一個(gè)城都會(huì)活成我們心中的樣子，更不是每一座城都能成為炒房客的天堂。
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