關(guān)于2022年的杭州樓市，簡(jiǎn)單說(shuō)幾句。
概括起來(lái)，就是三個(gè)“三”、兩個(gè)“一”。
一：三件大事
**件：十四五規(guī)劃官宣
第二件：地鐵四期通過(guò)
第三件：亞運(yùn)會(huì)舉辦
從重要性而言：1＞2＞3。
核心就看幾點(diǎn)：
1、晚了一年的十四五規(guī)劃，重新確定了杭州未來(lái)四年的錢(qián)怎么花、花在哪里。一言以蔽之：未來(lái)2.9萬(wàn)億，會(huì)直接讓哪些地方受益。
從樓市來(lái)看，重點(diǎn)關(guān)注“一廊五區(qū)”。展開(kāi)就是：城西科創(chuàng)大走廊，以及，從三江匯到錢(qián)塘區(qū)的四個(gè)重點(diǎn)板塊。
而且，錢(qián)塘江沿岸的四大板塊，未來(lái)預(yù)計(jì)投資2314億元，城西科創(chuàng)大走廊則為1269億元，前者比后者多1045億。
江，依然是主場(chǎng)。
所以，短期：務(wù)必珍惜市中心最寶貴的兩段江岸線：錢(qián)江新城二期，和亞運(yùn)村東的蕭山科技城；中長(zhǎng)期：三江匯崛起。
2、地鐵四期，是杭州未來(lái)五年的城市發(fā)展邊界。如果地鐵四期規(guī)劃不到的地方，建議慎重，起碼未來(lái)4-5年基本不會(huì)有重大利好。
但要注意一點(diǎn)：如果僅僅是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、配套等遠(yuǎn)景預(yù)期的“臥城”板塊，地鐵紅利的釋放，未必是好事。比如，地鐵3號(hào)線沿線的個(gè)別板塊。
3、亞運(yùn)會(huì)：亞運(yùn)會(huì)的前期紅利已基本兌現(xiàn)。亞運(yùn)后時(shí)代，依靠的是前兩者。所以，2022年的杭州，重點(diǎn)關(guān)注“十四五”和“地鐵四期”兩大規(guī)劃。
但需要重點(diǎn)關(guān)注的，不是盛會(huì)本身。盛會(huì)終有期，但城市發(fā)展會(huì)繼續(xù)。亞運(yùn)村之后，亞運(yùn)村板塊的產(chǎn)業(yè)正式啟動(dòng)，亞運(yùn)村的腹地，也會(huì)跟著崛起。
二：三次拍地
如果按照2021年的慣例，2022年依然會(huì)有三次拍地。這會(huì)直接影響2022年下半年開(kāi)始的供求關(guān)系。
盡管2021年杭州賣(mài)地上了3000億，但客觀來(lái)說(shuō)，一共也才賣(mài)了100來(lái)塊地，加上以前的存量，全市的余糧也就這么多了。
加上5月和10月的兩次拍地，主城四區(qū)（上城、西湖、拱墅和濱江）出地占比才25%，75%的土地都位于其余六區(qū)，主城區(qū)二季度開(kāi)始房荒是大基調(diào)。
直到：2021年第三批次土地上市，才會(huì)扭轉(zhuǎn)局面。
而第三批次地預(yù)計(jì)要到2022年下半年才會(huì)上市，中間的“房荒期”，會(huì)讓許多郊區(qū)板塊存貨出清。
所以可以預(yù)判：2022年會(huì)加快出地，而且出地規(guī)模不會(huì)小。
新的讀地手冊(cè)，已有雛形。錢(qián)江新城二期等板塊，會(huì)正式進(jìn)入高光時(shí)刻。
三：三個(gè)階段
**階段：年后至二季度，市場(chǎng)回暖。
典型特征：
1、學(xué)區(qū)價(jià)值穩(wěn)步回升；
2、新房逐漸開(kāi)始房荒；
3、二手房局部回暖；
4、整體市場(chǎng)呈現(xiàn)：投資、改善、換倉(cāng)和普通剛需并列的局面。積壓了半年的換倉(cāng)需求持續(xù)放大，除了江河匯等少量項(xiàng)目，豪宅市場(chǎng)接近空白。
從賣(mài)出而言，利于：
1、郊區(qū)新盤(pán)出貨；
2、市中心老破小出貨；
3、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房出貨；
4、真豪宅出貨（偽豪宅不算）。
從買(mǎi)而言：除了少量末端板塊，整體有利。但值得投資的板塊，開(kāi)始減少；值得長(zhǎng)持的板塊，更少。
第二階段：年中至亞運(yùn)會(huì)，新房房荒，二手房掛牌達(dá)到歷史高位。
典型特征：
1、新房房荒；
2、投資客繼續(xù)出貨，亞運(yùn)會(huì)前二手房掛牌量達(dá)到歷史高位；
3、市場(chǎng)，真正出現(xiàn)鐮刀多于韭菜的局面。
2021年，杭州共有71萬(wàn)戶(hù)（不去重）參與搖號(hào)�？梢怨浪悖ブ刂蟮膶�(shí)際數(shù)量不會(huì)超過(guò)25萬(wàn)。
2021年新房成交了16萬(wàn)套以上，如此估算，場(chǎng)上的房票數(shù)量，預(yù)計(jì)已經(jīng)在10萬(wàn)張以?xún)?nèi)。
即便每個(gè)月滿足限購(gòu)條件的房票依然在增加，但總體房票數(shù)量，其實(shí)已經(jīng)清晰可見(jiàn)。
而隨著亞運(yùn)會(huì)前投資客持續(xù)出貨、換倉(cāng)需求持續(xù)放大，二手房掛牌量必然持續(xù)走高。杭州將出現(xiàn)：場(chǎng)上新房加二手房的實(shí)際供應(yīng)量，遠(yuǎn)超場(chǎng)上房票數(shù)量的新局面。
鐮刀多于韭菜的局面，即將到來(lái)。
第三階段：亞運(yùn)會(huì)后，偽倒掛開(kāi)始消除，改善供應(yīng)加大，市場(chǎng)企穩(wěn)。
十四五、地鐵四期、亞運(yùn)會(huì)，三件大事變成明牌之后，板塊真實(shí)價(jià)值進(jìn)一步透明。價(jià)值高的板塊、真正有規(guī)劃前景的板塊預(yù)期明朗，而偽倒掛板塊，倒掛開(kāi)始消除，乃至出現(xiàn)新房貴于二手房的局面。
潮水終將褪去。
同時(shí)：2021年的第三批次、2022年的**甚至第二批次推地中，預(yù)計(jì)20來(lái)個(gè)改善項(xiàng)目集中上市，改善供應(yīng)井噴。
而未來(lái)1-2年，又是過(guò)去2-3年銷(xiāo)售的改善房源的交付大年，起碼2-3萬(wàn)套交付，僅泛奧體區(qū)域，亞運(yùn)村三兄弟、君品、嘉品、澄品、御虹府到丹楓四季、奧邸國(guó)際5號(hào)樓、杭州壹號(hào)院二期、御濱府等等，已是萬(wàn)套體量。
而杭州市場(chǎng)，總價(jià)千萬(wàn)以上的年度成交套數(shù)，僅1000套出頭。
二手房市場(chǎng)：總價(jià)800萬(wàn)以上的高端改善乃至豪宅，都將帶來(lái)出貨壓力。
高端市場(chǎng)鐮刀多于韭菜的局面，會(huì)更加直接和明顯。不排除，鐮刀互相傷害，砸盤(pán)一定會(huì)出現(xiàn)。
與此同時(shí)，短期城市大風(fēng)口結(jié)束，樓市企穩(wěn)。
四：一個(gè)新賽道：共有產(chǎn)權(quán)房
共有產(chǎn)權(quán)房，2022年會(huì)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。除了購(gòu)房者，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是新的賽道。也是他們繼未來(lái)社區(qū)之后會(huì)發(fā)力的領(lǐng)域。
五、一個(gè)猜測(cè)：會(huì)有新政策
不一定是調(diào)控政策，而是定向銷(xiāo)售政策可能會(huì)落地。也就是：職住平衡的試點(diǎn)正式出臺(tái)。直白來(lái)說(shuō)就是：板塊的新房，只賣(mài)給板塊的打工人。
再直白一點(diǎn)就是：你在板塊掙的錢(qián)，不能便宜了別人，得留在原地。
初步預(yù)判，不一定會(huì)在之前吹過(guò)風(fēng)的三江匯，很有可能會(huì)在“人房矛盾”最緊張的板塊。
杭州最近幾年哪里“人房矛盾”最緊張？
新增人口占了杭州一半的未來(lái)科技城區(qū)域。
六、關(guān)于行業(yè)
兩個(gè)字：洗牌。
最后說(shuō)一句：
盡管除了紅盤(pán)打新，房子掙快錢(qián)大錢(qián)的概率在縮小，但是，在掙錢(qián)越來(lái)越難、工作開(kāi)始朝不保夕、創(chuàng)業(yè)更加艱難的不確定年代，它依然是普通人**的投資方式。
沒(méi)有之一。
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