Part 01丨壹
看清楚事物的真相，我們需要的是系統(tǒng)思維的能力，而不是簡單、孤立、單線條地思考問題。
比如，對于房價，大部分人理解的房價是單維度的量價關系，是商品價值反映、隨市場波動等書本上的基礎知識。但事實上，房價是立體的。
除了價值的背書和量價關系，房價本質上還有兩個縱深變量，一個叫時間，一個叫正態(tài)分布。
如果把量、時間和正態(tài)分布綜合在一起看房價，房價本身是三維的，不是常規(guī)意義上的一個數(shù)字。
舉一個簡單的例子：
二手房市場，A小區(qū)和B小區(qū)相鄰，掛牌均價都為5萬元/㎡，且都掛牌10套房源。看上去兩個小區(qū)的價格一樣是不是？
但是，A小區(qū)10套房源的分布是：一套一樓和一套變異戶型都以遠低于市場價格的3萬元/㎡掛牌，4套掛牌在5萬元/㎡左右，而其余4套掛牌均價高達6萬元/㎡以上。
而B小區(qū)則不同，3套房源價格在4.5萬元/㎡左右，4套在5萬元/㎡左右，3套在5.5萬元/㎡左右。
這兩個小區(qū)的真實房價一樣嗎？**不是。明顯A小區(qū)要比B小區(qū)貴10%甚至更多。
時間變量也很有意思。假如還是相鄰的AB小區(qū)，均價還是5萬元/㎡，A小區(qū)掛牌3天就賣出，B小區(qū)掛牌3個月都無人問津，兩者的真實房價一樣嗎？**不是，A小區(qū)價值高很多，很快就會漲價，而B小區(qū)即便不肯降價，真實價值已經(jīng)打折。
如果我們讀不懂房價背后的真正密碼，就無法破譯小區(qū)的真實價值，進入二手房市場就特別容易踩坑。
Part 02丨貳
把小區(qū)的案例放大到板塊，背后的底層邏輯是一樣的，比如同樣掛牌均價5萬元/㎡的板塊，為何有的板塊人聲鼎沸，有的卻門可羅雀？
現(xiàn)在，我想你應該明白背后的根源了。
把板塊繼續(xù)放大，放大到一張大的房價之網(wǎng)中，去深度思考背后的邏輯與關聯(lián)，思考看似無序的價格分布背后的規(guī)律或秩序，就能找到開啟樓市保險箱的鑰匙。
比如，我們來看錢塘江南岸的這張房價網(wǎng)，就特別有意思。
網(wǎng)，就是縱橫交錯。我們去理解房價錯綜復雜的關系，最后的思維出發(fā)點，也不過縱、橫兩條路徑。看圖：
▲錢塘江南岸房價網(wǎng)
這張房價網(wǎng)中，平行于錢塘江的橫軸和垂直于錢塘江的縱軸交織，有了這樣的邏輯關系：
錢塘江為橫軸的岸線上，從一橋到奧體，沿江的價格分布基本持平，無論是最西邊的銀杏匯、柳岸曉風，還是居中的金茂府，到奧體的奧邸國際、杭州壹號院，房價基本在一個段位；
江南大道-奔競大道沿線，創(chuàng)世紀、時代奧城、明月江南等等優(yōu)質小區(qū)，基本上也在一個段位；
彩虹快速路沿線，從萬科·璞悅灣到金地·天逸等，基本上也在接近的維度；
而翻過湘湖，以亞太路為軸線，從義橋、聞堰到南部臥城等，差不多也在一個接近的價格區(qū)間。
而在縱軸線上，以時代高架為軸線，從一橋南的銀杏匯到義橋、聞堰，價差在4倍左右；以風情大道為軸線，從杭州壹號院到湘湖，也在4倍左右；以市心路為軸線，從創(chuàng)世紀和即將交付的澄品到南部臥城，大約也在4倍。
這就有意思了。
Part 03丨叁
很多板塊在早先因為發(fā)展的先后不同，價值差異巨大，房價自然也無法找到清晰的規(guī)律。但是，當錢塘江南岸，橫向從市心路到三江匯、縱向從錢塘江到聞堰、義橋、南部臥城等都已發(fā)展成熟之后，板塊價值穩(wěn)定之下的價格梯度，就有了參考意義。
盡管以上這個大范圍中，各個小板塊之間會有出入，但大的邏輯基本已經(jīng)形成。
以此大邏輯為框架，當錢塘江南岸的開發(fā)逐步東移時，價格的倍數(shù)和軸線關系，是否也會帶來從蕭山科技城到南站新城等板塊之間的價值重塑？
可以推演一下：
延續(xù)從一橋南到奧體的價格邏輯，后發(fā)展的亞運村到蕭山科技城，**項目很有可能追上如今的沿線價格燈塔項目。
那么，亞運村的天花板，很可能向奧體、濱江的龍頭項目靠齊。
蕭山科技城，盡管發(fā)展相對靠后，但作為錢塘江南岸最稀缺的一段江岸線，一樣會有很大的成長空間。就算只按奧體龍頭的7折計算，蕭山科技城的龍頭項目，也有一倍以上的空間。
也就是說，北岸從錢江新城二期到南星橋、南岸從亞運村到一橋南，將會形成杭州**個沿江優(yōu)質項目全域10萬+的大板塊。
也是杭州范圍**的豪宅區(qū)，類似上海黃浦江兩岸，從北外灘到徐匯濱江、從陸家嘴到前灘，也是上海豪宅云集的名流貴地。
這個奇跡，已經(jīng)指日可待。
Part 04丨肆
讀懂了這個，對于普通的剛需客戶來說，買房的路徑其實就非常清晰了：到江邊去，或者，到江邊板塊的腹地去。
遺憾的是，錢塘江北岸因為開發(fā)較早，南星橋到錢江新城二期之間幾乎已無成片的腹地，沿江板塊項目也極少了，未來更多的機會在南岸。
一言以蔽之，有夢過江去。
買不起濱江就買浦沿、買不起奧體就買市北、買不到亞運村了就去搶寧圍、搖不中蕭山科技城，那就到新塘。
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Part 04丨肆
江岸線上，豪宅項目價格拉平已是現(xiàn)狀；彩虹快速路沿線，從璞悅灣到地鐵5號線姑娘橋站，品質接近的項目，價格不排除未來也會接近。
一旦接近，那地鐵5號線姑娘橋站附近，價格就會有明顯的上升空間。限售均價25600元/㎡的這里，依舊是一塊洼地。
位于姑娘橋站附近的招商蛇口·花棲云境項目，就是對剛需友好的洼地項目。
▲花棲云境區(qū)位鳥瞰圖
花棲云境處在三個利好的交匯點：地鐵5號線已經(jīng)通車，彩虹快速路即將通車，南站新城建設也在快速推進，三大利好交匯之下，項目已躋身奧體、濱江半小時生活圈。
乘坐5號線從姑娘橋站出發(fā)，5站即可到達萬象匯，繁華觸手可及。
▲花棲云境效果圖
花棲云境25600元/㎡的限售均價，戶型面積為約100㎡的三房和約116㎡的四房，三房主力總價250萬左右、四房主力總價約300萬，三成首付約75-90萬，就可以安家杭州。
特別是總價約300萬的四房產品，改善自住一步到位，甚至可以10年不換房。
Part 05丨伍
最后，說一個實用的購房邏輯：需要夠一夠的房子，才是真的好房子。
夠一夠，有兩層意思：
**，總價夠一夠。不要因為總價預算不夠，選擇了將就，去了更遠的低價板塊。一般期房交付約2-3年，3年間，按照大部分人個人和家庭成長的趨勢，又可以積攢一筆資金。等到交付時，很多人都會后悔曾經(jīng)的將就。
所以，買房，要用未來三年的眼光看當下的選擇。
▲花棲云境效果圖
第二，戶型夠一夠。不要因為總價約束，在上一級的三房和下一級板塊的四房之間，選擇了舍棄功能。期房2-3年交付，這個過程狠毒人可能結婚生子，家庭成員增加，房間需求變多，想再改善，發(fā)覺四房不僅價格更貴，而且首付還要六成，越想改善越無力。
所以，買房，特別是針對擁有三成首付名額的客戶來說，能一步到位選擇四房的，盡量直接買四房。
▲花棲云境建筑面積約116㎡戶型圖
從這個角度而言，招商蛇口·花棲云境建筑面積約116㎡、總價300萬左右的四房，就是當下的優(yōu)質選擇。
更有保障的是，花棲云境的開發(fā)商是招商蛇口，深圳傳奇的**之一。央企的身份，雄厚的實力，在地產行業(yè)不確定性的當下，就是放心和安全感。
在不確定的年代，我們都應該學會抓住確定性更強的事物，不管是工作、房子、家人，還是愛。
花棲云境即將開盤。我們都在城市這張大網(wǎng)縱橫交織的地圖里尋找自己的安家坐標，這一次，希望你能如愿找到。
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