最近花樣年，這些千億級(jí)別的上市房企業(yè)暴雷了，再加上之前的恒大、藍(lán)光泰和華夏幸福，現(xiàn)在給我們感覺不管是中小房企還是千億級(jí)別的大開發(fā)商都有暴雷的可能。那么作為購(gòu)房者，我們?nèi)绾卧诋?dāng)下去判斷一下房企是否安全，在今天我給出5個(gè)專業(yè)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
**，用周期的眼光去判斷，任何1個(gè)行業(yè)都離不開這4個(gè)周期，幼稚期成長(zhǎng)期成熟期、衰退期，房地產(chǎn)同樣如此，我們只需要看這家房企在這個(gè)周期到底是順勢(shì)而為，還是想逆天改命，也不會(huì)說過君子謀時(shí)而動(dòng)順勢(shì)而為。也就是說聰明有遠(yuǎn)見的人會(huì)順著當(dāng)時(shí)的形勢(shì)作出判斷，再有所作為，逆天改命沒有成功的，比如說哪吒，但是作為一家企業(yè)，你一定要知道什么才是你的天，什么才是你不能抗拒的，尤其是依托政策發(fā)展的行業(yè)更是如此了。
1998年到2008年這10年是房地產(chǎn)的幼稚期，這個(gè)周期中國(guó)的房地產(chǎn)的土地價(jià)值被嚴(yán)重的低估，你一定聽說過誰(shuí)花了幾萬(wàn)塊錢在那買一塊地，沒過幾年的時(shí)間土地被征收了，賠了幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，這就是當(dāng)時(shí)地賣的太便宜了。那個(gè)時(shí)候土地是紅利，只要膽子大敢拿地在這個(gè)階段都賺錢了，這就是小目標(biāo)說的清華北大不如膽子大。
2008年到2016年是房地產(chǎn)的成長(zhǎng)期，這個(gè)階段屬于樓市的金融擴(kuò)張周期，房地產(chǎn)有了金融的助力快速的成長(zhǎng)，只要是敢加杠桿，敢去負(fù)債，敢去裂變擴(kuò)張的開發(fā)商和個(gè)人都賺錢了，屬于金融紅利。
2017年到現(xiàn)在是房地產(chǎn)的成熟期，整個(gè)行業(yè)都在金融去杠桿，房企之間比的就是管理，因?yàn)闃鞘羞M(jìn)入到了分化時(shí)代，這個(gè)時(shí)候考驗(yàn)的就是如何提升盈利能力，保持融資優(yōu)勢(shì)，突出核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是盲目的擴(kuò)張了。所以暴雷的房企，比如恒大、泰禾，寶能在2017年之后依然是在加杠桿、擴(kuò)規(guī)模、多元化發(fā)展，完全是逆勢(shì)而為，那當(dāng)然就要付出慘重的代價(jià)了。而那些管理好的房企依然活得很好，比如萬(wàn)科、世貿(mào)、龍湖、金輝，這是從周期的發(fā)展，我們來判斷房企是不是順應(yīng)大勢(shì)，也就是順勢(shì)者昌，逆勢(shì)者亡。
第二看房企的級(jí)別，說白了有沒有靠山，最直接的就是房企的融資成本和難度，所以央企大于國(guó)企，國(guó)企大于民企，所以在這個(gè)時(shí)候選擇央企國(guó)企會(huì)更靠譜。
第三要求購(gòu)房者就比較專業(yè)了，就是看房企資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是資產(chǎn)是否能夠快速變現(xiàn)，金融市場(chǎng)是否認(rèn)可，有沒有下家會(huì)接受？
我們舉例一家暴雷的房企，廣東綠地都是在做地標(biāo)性建筑，屬于長(zhǎng)周期低周轉(zhuǎn)，泰禾的商業(yè)資產(chǎn)占比過多，也是長(zhǎng)周期低周轉(zhuǎn)。華夏幸福的資產(chǎn)質(zhì)量都屬于郊區(qū)地產(chǎn)或者叫遠(yuǎn)郊地產(chǎn)，在我們看來這種投資屬于負(fù)面清單，也就是說劣質(zhì)資產(chǎn)融創(chuàng)孫宏斌曾經(jīng)說過，地買貴了買錯(cuò)了就沒人要你了，這句話對(duì)于普通購(gòu)房者同樣使用，那就是房子買貴了，買錯(cuò)了就沒有人接你的盤了。
尤其是在樓市的下行期，更能判斷出你買的標(biāo)的到底有沒有價(jià)值，到底什么是劣質(zhì)資產(chǎn)，什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
簡(jiǎn)單來說就是要看開發(fā)商的負(fù)債，還要看負(fù)債的結(jié)果，要看開發(fā)商資產(chǎn)的質(zhì)量，還要看持有資產(chǎn)都在哪些城市，十一二線城市占比多，還是三四線城市占比多，比如恒大三四線持有的資產(chǎn)是大于一二線的，即便是一二線城市也都是遠(yuǎn)郊區(qū)域。
第四也是非常重要的一點(diǎn)就是看資本市場(chǎng)的定價(jià)，資本市場(chǎng)遠(yuǎn)比我們普通購(gòu)房者更加清楚，開發(fā)商當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)會(huì)在**時(shí)間給房企的股價(jià)和債券定價(jià)，或者是調(diào)高評(píng)級(jí)或者降低評(píng)級(jí)等等。如果一家房企的債券價(jià)格已經(jīng)超過了100%了，那就說明他已經(jīng)不太安全了，就要回避就要謹(jǐn)慎了。也就是說資本市場(chǎng)定價(jià)是我們重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以如何去判斷一下房企到底安全不安全，就用這幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去評(píng)估，就能找到你想要知道的答案。
在最后分享一段我的感受，也是最近頻頻爆雷的房企給我的感悟和總結(jié)。中國(guó)人做事講究天時(shí)地利人和，什么是天時(shí)？天時(shí)就是趨勢(shì)，只有趨勢(shì)才能帶來爆發(fā)力，才會(huì)有指數(shù)級(jí)的增長(zhǎng)，但是趨勢(shì)的力量從來不會(huì)在當(dāng)下呈現(xiàn)，它一般會(huì)在未來3~5年顯現(xiàn)。所以如果說在當(dāng)下，你看到了未來3~5年某一個(gè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)就一定要去做，不能再等，不能讓機(jī)會(huì)白白溜走，提前布局，未雨綢繆又或者說你看好未來某個(gè)區(qū)域，未來3~5年的發(fā)展，也可以提前布局，因?yàn)橛袃r(jià)值的房產(chǎn)依然是我們普通老百姓資產(chǎn)的底層。
小米創(chuàng)始人雷軍說過，一個(gè)人要做成一件事情，其實(shí)本質(zhì)上不在于你有多強(qiáng)，而是你要順勢(shì)而為，與萬(wàn)人之上推千軍之時(shí)。人與人之間的差距就在于有人讀懂了趨勢(shì)，跟上了趨勢(shì)，而有的人從來都沒有跟上趨勢(shì)的發(fā)展。
