12月才過(guò)去兩天，二手房市場(chǎng)卻已釋放出了三個(gè)重要信號(hào)：
1、全國(guó)多城11月，成交開始回暖。一線城市深圳二手房成交量環(huán)比10月大漲32%！
2、上海、廣州、杭州、成都、昆明、北京等一二線城市房貸放款時(shí)間均有縮短，房貸緊張的現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)在逐漸緩解，最快只需一個(gè)月！
3、11月，包括杭州、珠海、佛山等在內(nèi)近40個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率正在下降。
三大信號(hào)很難不讓人聯(lián)想到一起；而在我看來(lái)，這是明顯的反彈信號(hào)。
寒冬將盡，二手房大概率要逆勢(shì)回暖了！
很多人估計(jì)心里已經(jīng)在問(wèn)：你有證據(jù)嗎？
首先，大環(huán)境就已經(jīng)埋下了回暖的種子。
房地產(chǎn)是全國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，更是土地財(cái)政的源頭活水。
如今疫情反復(fù)、能源和原材料價(jià)格上漲、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滯緩等多種因素，房地產(chǎn)短期內(nèi)依然承擔(dān)著刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“備胎”作用。
過(guò)熱是不行，但只跌不漲同樣也不行。試想一下，如果繼續(xù)低迷下去，會(huì)有更多的房企爆雷，更多的房子爛尾并演化成民生問(wèn)題；土地更難賣，還會(huì)有地方城市的財(cái)政困難。
“三穩(wěn)”當(dāng)頭，你就不難理解高層頻吹暖風(fēng)的深刻用意了：
央行高調(diào)提出“兩個(gè)維護(hù)”，部分央企建議調(diào)整三道紅線， 第三輪集中供地政策現(xiàn)寬松，部分城市補(bǔ)貼、限購(gòu)政策變相松綁......
就連美國(guó)投資團(tuán)隊(duì)高盛也看多中國(guó)樓市，正在抄底中國(guó)房企債券。
樓市的頂層設(shè)計(jì)者和外來(lái)投資者都坐不住了！一個(gè)忙著“救人”，一個(gè)忙著借此機(jī)會(huì)好好撈一筆。
想死？可沒那么容易。
我知道你們過(guò)去兩個(gè)月聽過(guò)很多大V在說(shuō)：“現(xiàn)在談樓市回暖還很早。”
可現(xiàn)在已經(jīng)年底12月了，樓市與之前更是有很大的不同。多處埋藏著回暖的信號(hào)：
一、成交量止跌反彈。
樓市冷暖，成交量是**的標(biāo)尺。
11月，北京、深圳、杭州、廣州、南京、蘇州、成都等12城個(gè)一二線城市均出現(xiàn)了回暖行情。
深圳11月份二手住宅成交2118套，環(huán)比上漲32%。
首都北京也開始摁不住了，11月二手房住宅成交量約10352套，逆勢(shì)反彈到萬(wàn)套以上；而且在第45周至第48周，成交量連續(xù)四周一路上揚(yáng)。
從首都到長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，從沿海到大西部，核心城市二手房成交量均有不同程度上漲。
樓市成交回暖的接力棒，正在全國(guó)傳遞。
二、放款速度加快。
信貸是樓市冷暖的關(guān)鍵性因素，是樓市的“七寸”。
三季度以來(lái)中心城市成交量集體下滑，信貸收緊是共同因素。
而11月出現(xiàn)的回暖行情，放款加速和個(gè)人住房貸款量的增加，都是其中的重要原因。
貝殼研究院公布了監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，有60%的城市放款周期在縮短，像西安、上海甚至最快一個(gè)多月就能放款；
而且個(gè)人住房貸款量也在增加：截至10月底，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加了3481億元。
房貸到手更快，能貸出來(lái)的款越多，樓市不暖才怪。
三、房貸利率下降。
另外，全國(guó)有大連、紹興、蘇州、鄭州、南昌、東莞、溫州、珠海、天津等約40個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)下調(diào)了房貸利率。
而最近，杭州也加入利率下降的城市大軍。
正所謂，成也信貸，敗也信貸。這次樓市大范圍的成交量回暖，信貸功不可沒。
三個(gè)重大信號(hào)中，具體到城市，深圳樓市11月的初步回暖，也極具風(fēng)向標(biāo)意義。
通過(guò)深圳的樓市信號(hào)，我們也能大致推出年底和明年一季度的行情。
“國(guó)內(nèi)樓市**風(fēng)向標(biāo)”的深圳，其11月份二手住宅成交2118套，環(huán)比上漲32%。
雖然距離深圳樓市6000套榮枯線還差得遠(yuǎn)，但相較于8-10月份的已有明顯的回暖。
它的二手房11月成交反彈，預(yù)示著什么？
一方面，在我看來(lái)，這是不斷有剛需買入和接盤，資金充裕者愿意立足中長(zhǎng)線投資大的重要信號(hào)；
再加上房地產(chǎn)行業(yè)需要政府托底，滯緩的經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，土地財(cái)政要延續(xù)......
這些共同預(yù)示著：
1、從12月至明年一季度，二手房市場(chǎng)很可能會(huì)適度回暖。
如果央行有全面降準(zhǔn)或者LPR降息，則深圳成交量會(huì)增加，也很可能持續(xù)升溫。
2、房地產(chǎn)稅在深圳的頭上懸而未決，成交參考價(jià)帶來(lái)的“首付提**應(yīng)”也沒緩解；
利空未出盡，明年深圳很難形成新一輪大牛市，即便有回暖，月成交基本上也只在榮枯線內(nèi)，價(jià)格也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。
很多人可能會(huì)質(zhì)疑：深圳樓市能有這么大的風(fēng)向標(biāo)作用？
這就要回顧深圳樓市歷史，尤其是近2個(gè)完整的樓市周期了。
2015年，在全國(guó)一片降溫寒潮中，只有深圳一枝獨(dú)秀。大家看著深圳樓市上演獨(dú)角戲，一臉懵逼；直到“去庫(kù)存”政策出臺(tái)，才如夢(mèng)初醒。
2018年樓市開始降溫，深圳卻開始了局部逆勢(shì)上漲，并最終在2019年11月后開始演變成全面上漲。而全國(guó)主要城市的上漲，大多才從2020年二季度開始。
經(jīng)驗(yàn)表明，深圳每輪周期啟動(dòng)調(diào)整，都領(lǐng)先于全國(guó)半年至一年，風(fēng)向標(biāo)意義極為明顯。
不過(guò)隨著調(diào)控精細(xì)化，人們政策的敏感度提高，其他主要城市滯后的時(shí)間也在縮短。
12月僅過(guò)了兩天，市場(chǎng)就發(fā)出了這么多信號(hào)。年底了，很多網(wǎng)友非常很關(guān)心：
杭州二手房市場(chǎng)也會(huì)回暖？我認(rèn)為很有可能。
杭州幾乎是“復(fù)刻版、滯后版的深圳”，在杭州，我們常常能感受到深圳的影子。
深杭二城，同樣經(jīng)歷了月成交“七連降”，同樣經(jīng)歷了11月成交量逆勢(shì)反彈，就連深圳2018年樓市拐點(diǎn)，也是之錯(cuò)位共鳴，樓市軌跡十分相近。
具體到杭州自己，還有利率下降和放款加快等利好在不斷兌現(xiàn)：
杭州房貸利率11月陸續(xù)跌破6%，多家銀行首套貸款利率從6.3%跌至5.8%-5.9%。
最近放款加速，一個(gè)中介兄弟告訴我，有客戶不到2個(gè)月就拿到了貸款。
我預(yù)計(jì)，和深圳相似，12月至明年一季度，杭州樓市整體會(huì)有一定的回暖和反彈，不過(guò)，這樣的反彈主要還是在成交量上；
至于成交價(jià)普遍還是缺乏向上的動(dòng)力，畢竟房產(chǎn)稅、疫情等樓市利空尚未出盡，共有產(chǎn)權(quán)房還將消耗一部分房票。
不過(guò)，最近我也注意到了，像奧體、申花等高端板塊的價(jià)格其實(shí)已開始找到平衡點(diǎn)，成交量也在逐漸回升。
成交量的回暖和價(jià)格企穩(wěn)，也意味著購(gòu)買時(shí)機(jī)已至。
不過(guò)，杭州還是有許多板塊的二手房成交價(jià)還在進(jìn)一步探底，從現(xiàn)在開始一直到明年春天，可能都會(huì)在探底的過(guò)程。
當(dāng)然，不排除會(huì)有“黑天鵝”降臨，那么留給你的時(shí)間，也許會(huì)更多。
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