然而當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)跟20年比的話今非昔比了，按照我的話說(shuō)叫做三代養(yǎng)一鋪，已經(jīng)成為新常態(tài)了。
其實(shí)關(guān)于商業(yè)的供應(yīng)國(guó)際化有這么一個(gè)通用的標(biāo)準(zhǔn)，什么標(biāo)準(zhǔn)？
一個(gè)城市的人均商業(yè)占有面積應(yīng)該控制在1.2平方米以?xún)?nèi)，如果超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的話就是供大于求。然而中國(guó)大部分城市的核心城市的人均商業(yè)占有面積已經(jīng)嚴(yán)重的超標(biāo)了，達(dá)到多少？達(dá)到1.5平米以上。級(jí)別越低的城市商業(yè)體量過(guò)剩的情況往往就越嚴(yán)重。造成這種現(xiàn)象的原因啊是地方政府在城市規(guī)劃進(jìn)程之中，對(duì)于商業(yè)有特殊的偏好，似乎商業(yè)體量的整個(gè)的大小決定了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的這么一個(gè)程度。
基于此，地方政府規(guī)劃了大量的大規(guī)模的商業(yè)用地，開(kāi)發(fā)商如果想順利拿地的話，就必須迎合政府的有關(guān)的需求配件，大量的商業(yè)綜合體，供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，直接導(dǎo)致商鋪成為投資最失敗的重災(zāi)區(qū)
除此之外還有一些微觀的因素，您一定要搞清楚。
**就是商鋪本身的性質(zhì)原因，跟所有的商業(yè)房產(chǎn)一樣，商鋪他不能落戶，產(chǎn)權(quán)通常它只有40年或者50年，賣(mài)出的時(shí)候交易的稅費(fèi)同樣要比70年的住宅高出太多了，稅費(fèi)成本太高，極其不利于二次的轉(zhuǎn)手，接盤(pán)的周期也會(huì)非常的長(zhǎng)。
第二點(diǎn)就是買(mǎi)商鋪核心要素什么地段，然而地段卻是最不穩(wěn)定的，也許今天小吃街林地客流量非常的大，但是也有一些很小的動(dòng)作，會(huì)在不經(jīng)意之間破壞整個(gè)一個(gè)商圈的整體性，削減相應(yīng)的凝聚力，影響到整個(gè)商鋪的投資回報(bào)率。
比如說(shuō)您家商鋪門(mén)口新加一道護(hù)欄，比如說(shuō)新規(guī)劃幾個(gè)車(chē)位，比如說(shuō)新建一個(gè)過(guò)街天橋，這都會(huì)導(dǎo)致原本的位置**的變成位置最差的，位置最差的反而變成位置好了？而這些難以預(yù)知又影響極大的變數(shù)，在買(mǎi)的時(shí)候它根本就不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。
因此在實(shí)際上大多數(shù)商鋪的租金高峰一般只有短短的幾年時(shí)間，現(xiàn)在的租金回報(bào)率并不代表永遠(yuǎn)或者并不代表未來(lái)10年，也許10年前您投資商鋪可以說(shuō)是賺的盆滿缽滿了，每年的租金回報(bào)率大概在8%左右，12年您覺(jué)得算得挺清楚，差不多能回本了，但是這幾個(gè)數(shù)據(jù)一路下滑腰斬，大部分商鋪的回報(bào)率直接在2%~5%左右，能超過(guò)6%就不錯(cuò)了，4000擱進(jìn)去一套就是20周年下去了，得不償失。
第三點(diǎn)目前隨著互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，實(shí)體店的整體落寞已經(jīng)成為了不爭(zhēng)的事實(shí)，這個(gè)購(gòu)物的場(chǎng)景由實(shí)體向互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移了，使得商業(yè)地段越來(lái)越扁平，商鋪的地段價(jià)值也大打折扣了，原本由地段凸顯的流量的優(yōu)勢(shì)，如今已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)掌控了，一家角落里的商鋪門(mén)可羅雀，說(shuō)不知90%的收入來(lái)自哪呢？來(lái)自網(wǎng)上的成交你想象不到，而真正熙熙攘攘的旺鋪也有可能經(jīng)營(yíng)慘淡，或許有人就問(wèn)了，是不是就不能買(mǎi)商鋪了？
其實(shí)商鋪也并不是您不能買(mǎi)，而是需要有很強(qiáng)的啊、專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及人脈關(guān)系。優(yōu)質(zhì)的復(fù)雜開(kāi)發(fā)商要么就自持了，而說(shuō)實(shí)話要不就都給這些關(guān)系戶了，說(shuō)實(shí)話能夠真正進(jìn)入市場(chǎng)正常銷(xiāo)售的少之又少，您遇到的概率說(shuō)實(shí)話很低了，按照我的話說(shuō)沒(méi)戲。
如果您非要趟投資商鋪這趟渾水的話，那么請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)，我給您以下幾點(diǎn)的建議。
**，商業(yè)地產(chǎn)的投資序列以此為連接的住宅底商，其次是購(gòu)物中心的金街，再其次是購(gòu)物中心的內(nèi)褲，遠(yuǎn)郊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)褲，這是幾個(gè)點(diǎn)？您能通過(guò)關(guān)系買(mǎi)到更好的臨街住宅地商的話，您就盡量不要考慮后面幾種了。
第二點(diǎn)，您一定要大量的咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的人士給您選擇，這里的專(zhuān)業(yè)人士不僅僅是地產(chǎn)的分析師，更寶貴的意見(jiàn)來(lái)自哪？來(lái)自那些開(kāi)店做生意超過(guò)10年以上的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，商鋪的優(yōu)勢(shì)，他們是最有辨識(shí)力和發(fā)言權(quán)的？
第三點(diǎn)就是新的商業(yè)街的臨街鋪也很重要，但是您要堵這條商業(yè)街未來(lái)能否發(fā)展起來(lái)的話，要參考周邊到底有多少個(gè)社區(qū)，商業(yè)街的配套有沒(méi)有品牌餐飲店和有關(guān)的高端的電影院，這都是吸引人流量的重要的商業(yè)街。
總之好的商鋪只有一種，在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商品，分析他們的優(yōu)點(diǎn)，最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)商鋪投資無(wú)異于一種小型的創(chuàng)業(yè)，不僅需要技術(shù)，還需要足夠多的運(yùn)氣，一般人不要嘗試，如果要嘗試的話就要把這些細(xì)節(jié)研究透了？
