之前有朋友問(wèn)過(guò)我，說(shuō)買(mǎi)房簽完購(gòu)房合同，但是我想變更或者遇到一些問(wèn)題需要解除合同怎么辦？今天咱就跟大家聊到這事。
其實(shí)合同的變更主要有兩類(lèi)
**點(diǎn)是變更合同的當(dāng)事人，也就是變更賣(mài)方或者是變更買(mǎi)方。第二點(diǎn)就是變更合同之中的某些條款，變更買(mǎi)方或者賣(mài)方的時(shí)候，需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，并且簽署變更買(mǎi)方賣(mài)方的協(xié)議書(shū)，對(duì)于有經(jīng)紀(jì)公司參與的業(yè)務(wù)需要原買(mǎi)賣(mài)雙方，新買(mǎi)方或者是新的賣(mài)方，以及經(jīng)紀(jì)公司四方一致認(rèn)可，并且在對(duì)應(yīng)的變更協(xié)議書(shū)上簽字或者蓋章。
對(duì)于有限購(gòu)政策的城市，新的買(mǎi)方還需要有當(dāng)?shù)爻鞘邢鄳?yīng)的購(gòu)房資格才可以。對(duì)于有經(jīng)紀(jì)公司參與的業(yè)務(wù)變更條款的話，也需要買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一致，可以變更合同之中的某些條款，簽署相應(yīng)的變更協(xié)議，買(mǎi)賣(mài)雙方以及經(jīng)紀(jì)公司三方一致認(rèn)可，對(duì)并且在對(duì)應(yīng)的變更協(xié)議書(shū)上簽字或蓋章。對(duì)于涉及買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的條款，在未征得某一方同意的情況之下，經(jīng)紀(jì)公司是無(wú)權(quán)和買(mǎi)賣(mài)任何一方擅自變更的，說(shuō)回來(lái)要是有一方無(wú)法履行了相應(yīng)的購(gòu)房合同怎么辦呢？
解除的情形有法定的解約、約定解約以及協(xié)商解約三種。法定解約包括**是因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。
第二是履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示是將不能履行主要債務(wù)的。而這第三點(diǎn)是當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告之后在合理的期限之內(nèi)仍未履行。
最后一點(diǎn)是當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)，或者在其他違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，這些都需要通過(guò)法律途徑去解除合同，約定解除合同條件，達(dá)到解除合同的條件時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，而協(xié)商解除顧名思義當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。
對(duì)于交易雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之后，一方不愿意辦理后續(xù)手續(xù)，比如說(shuō)貸款繳稅權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等等，交易雙方首先要協(xié)商達(dá)成新的共識(shí)，簽署變更協(xié)議，協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的，既能明確雙方責(zé)任的簽署解約的協(xié)議，若經(jīng)催告之后，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的，也不能明確雙方責(zé)任的，建議守約方通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決。
解約協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括相應(yīng)的合同的解決、定金的退還、違約金的承擔(dān)、居間服務(wù)費(fèi)的支付等相應(yīng)的這個(gè)事項(xiàng)。如果遇到不愿履行合同的一方，也不能以支付違約金的方式單方解除。單方解除合同是守約方在違約方根本違約的情形之下，依靠法律規(guī)定或合同的約定來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的享有的權(quán)利，而違約方不享有單方違約權(quán)，所以單方無(wú)權(quán)以支付違約金的方式解除合同，應(yīng)該由守約方選擇解除合同還是繼續(xù)履行合同？
