什么是房屋過戶？
房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈(zèng)予等情況發(fā)生時(shí),原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下,而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。
房屋過戶的辦理機(jī)關(guān)是房產(chǎn)交易中心。
房子過戶，怎么操作最省錢？
目前房產(chǎn)過戶主要有三種形式：贈(zèng)與、繼承、買賣。
【贈(zèng)與】房子不是你想送就送
在很多人的概念里面，要把房子留給子女，直接贈(zèng)送就好了，需要糾結(jié)嗎？
其實(shí)不然！這房子還真不是你想送，就能送的。把房子贈(zèng)送給自己的子女，也需要交錢。不用懷疑，你沒有看錯(cuò)。
可能已經(jīng)有人在心里嘀咕了：“什么？我把房子送給自己的子女還要交錢？”答案是肯定以及必須的。
那么，將房子贈(zèng)與給自己的子女，需要繳納什么費(fèi)用，要多少呢？
我們以一套300萬的普通住宅為例，面積90㎡，按照相關(guān)法律需要繳納：
契稅：3%，9萬元
公證費(fèi)：2%，6萬元
評(píng)估費(fèi)：1萬元
印花稅和登記費(fèi)等：約1600元
所以，你想要把房子送給自己的子女，前前后后基本上需要約16萬多元各項(xiàng)費(fèi)用。這里還是免了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的，畢竟父母住的房子一般都是滿了5年的。并且也是屬于近親屬之間的贈(zèng)與，否則還會(huì)產(chǎn)生更多費(fèi)用。
但是，還有一點(diǎn)非常重要。如果，這套房子子女將來想要出售，在交易的時(shí)候還將產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅，算起來就有點(diǎn)可怕了。所以，不要輕易的想著把房子直接贈(zèng)送給子女。
【繼承】看似不錯(cuò)，實(shí)則也坑
為什么要說繼承也是個(gè)坑呢？
依然300萬的普通住宅為例，面積90㎡。需要繳納的費(fèi)用：
公證費(fèi)：2%，6萬元
評(píng)估費(fèi)：1萬元
印花稅和登記費(fèi)等：約1600元
因?yàn)樽优歉改纲Y產(chǎn)的法定繼承人，這里會(huì)免繳3%的契稅，所以比起直接贈(zèng)與的方式就省去了9萬元。
但是，這個(gè)在實(shí)際操作中，繼承人是在遺產(chǎn)人過世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所涉及到的流程和法律問題就更復(fù)雜了。一般，都很少有人會(huì)選擇這種過戶的方式。
【買賣】居然可以省這么多錢
最后一種，就是買賣過戶，這是一個(gè)大家非常意外的方式。因?yàn)榭傆X得都是一家人，為什么要選擇買賣呢？
**次聽這個(gè)說法的人，甚至?xí)X得是“騙人的”“不靠譜”……并且，傳統(tǒng)使然很多父母恨不得把自己擁有的一切都留給孩子，怎么會(huì)選擇“，買賣”呢？
首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
所以，父母作為房子的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)�？梢酝ㄟ^買賣、贈(zèng)與等方式處分給任何人，包括自己的子女。
我們還是來看看買賣將會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用，仍然是以一套300萬的普通住宅為例，面積90㎡：
契稅：1%（二套購(gòu)房），3萬元
評(píng)估費(fèi)：0.1%，3000元
印花稅、登記費(fèi)等：610元
（不考慮個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，父母的住房多半是超過5年的）
所以，總計(jì)產(chǎn)生的費(fèi)用是33610元！
相比前面的贈(zèng)與、繼承，都節(jié)省了大一筆錢。所以，還是買賣最劃算！
二手房哪些情況無法過戶？
賣家無法提供房產(chǎn)證
沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的,到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬,如果買沒房產(chǎn)證的房子,要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn),權(quán)利也沒有保障。
賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)
如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人,買房一定要征得所有共有人同同意。有共有人不同意的,買賣無效。即使完成了過戶,之后產(chǎn)權(quán)人追究起來,你也只能退房。過戶時(shí),必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字,有人來不了,要對(duì)方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書,盡可降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。
被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)
買被查封的房子有可能無法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜,有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防,如果涉及訴訟房屋被保全,查封周期會(huì)很長(zhǎng),房屋被查封期間無法過戶。
未解除抵押的房產(chǎn)
現(xiàn)在不少賣家的房子都是貨款買的,未還清銀行貨款的房子叫抵押房,根據(jù)《物權(quán)法》**百九十一條：抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
根據(jù)此條,已設(shè)立抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說,必須先將抵押權(quán)撤銷以后方能辦理過戶。所以,購(gòu)買此類房子,賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款,賣家必須還清擔(dān)保的錢,才能辦理解押。
產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)
如果房屋有違建,按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定,有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：
(一)屬于違章建筑的;
(二)屬于臨時(shí)建筑的；
(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
在違建拆除、恢復(fù)原樣之前,房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貨款的。
正在出租的房屋
我國(guó)法律原則之一的“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣不能對(duì)抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,只要租房合同還沒到期,租客就有權(quán)力任在里面,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
