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杭州第三批集中供地正式提上日程，不過預(yù)公告中并未提及具體的地塊限價，留下了一個比較大的懸念。
最近幾天，坊間就傳出限價要漲的傳聞，不少人在購房群里求證，說是市北限價要調(diào)整至39000元/㎡了之云云。
不太清楚這些消息的來源，說實話我也沒有那么多小道消息，不過趁此機會可以聊聊限價這個事情。
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第三批集中供地會不會調(diào)整限價，其實可以參照第二批集中供地的定價情況。
以上是第二批集中供地的限價情況，出現(xiàn)明顯調(diào)整的有三塊，分別為良渚新城古墩路北杜文路東地塊、筧橋單元JG0603-R21-06地塊以及東冠單元R21-20地塊。
良渚新城古墩路北杜文路東地塊出現(xiàn)上調(diào)的原因可能是區(qū)域內(nèi)暫無近期開盤項目或其他雙限地塊，可供對標(biāo)的就是保利和光塵樾（高層均價約24400元/㎡）。
不過保利和光塵樾定價追溯期較遠(yuǎn)，雖說是去年才清盤的，但價格其實是2018年的，就目前市場而言偏低太多了，進行適度的調(diào)整也可以理解。
筧橋單元JG0603-R21-06地塊出現(xiàn)上調(diào)的原因可能是考慮了地塊容積率，預(yù)留了做“高低配”的定價空間。
東冠單元R21-20地塊對比鄰近新出讓的兩宗浦樂地塊，在限價上提高了2000元/㎡，能夠解釋的原因大概就是它們并不屬于同一個控規(guī)單元，屬于東冠單元的全新定價。
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其他地塊其實也出現(xiàn)了一定調(diào)整，只不過并不是特別明顯。
余杭組團YH-18單元杭騰未來社區(qū)地塊應(yīng)該是就近參考了未來科技城36100元/㎡的限價，畢竟云城是全新的板塊，拉平未科也可以看出對云城項目的“特殊照顧”。
三墩單元XH0303-16地塊的定價大概是就近參考了祥符，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)斷供多年，所以按照新板塊定價了。
杭州地鐵9號線昌達(dá)路車輛段上蓋物業(yè)綜合體項目地塊也可以看成是新板塊定價，因為比較靠北，略低于東湖新城主流的22000元/㎡，也算是合理價差。
當(dāng)然，也不排除目標(biāo)單位是杭州地鐵的緣故，給予了一定的價格照顧。
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綜上所述，可以大概看出集中供地限價的幾個規(guī)律：
1、限價體系整體上保持穩(wěn)定，大部分板塊基本不變，只有小部分進行了微調(diào)；
2、新板塊定價可能會拉平就近同級板塊的**限價；
3、對于新房供應(yīng)時間間隔比較久的板塊，存在重新定價的可能，但是調(diào)整幅度并不會太大；
4、對于區(qū)域重點規(guī)劃項目或容積率偏低的特殊地塊，可能給予一定的溢價；
5、同區(qū)域所屬控規(guī)單元不同或者道路存在分割，都可能是影響限價的參考因素；
假設(shè)以上總結(jié)的規(guī)律是正確的，那么對于第三批集中供地的限價情況可以做一個基本的判斷：限價整體保持穩(wěn)定，部分地塊略有調(diào)整。
如果這次限價真的進行了調(diào)整，難免加劇一些本就焦慮的購房者的恐慌情緒，其實大可不必。
從某種意義上講，上調(diào)了限價可以擠壓了投資客投機的空間，是一種變相勸退，可以提高自住型購房者的中簽率，也并不完全是一件壞事。
當(dāng)然，我還是堅持大部分地塊的限價不會做過多的調(diào)整，畢竟限價是此輪調(diào)控周期最核心的手段，保持一定上漲預(yù)期的同時，還是要控制新房價格漲幅的。
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文章的最后，帶大家回顧一下杭州近些年限價政策發(fā)展的過程。
杭州實行新房限價可以追溯到2016年底，只不過當(dāng)時并沒有明確的規(guī)定，只是不讓開發(fā)商隨便提高備案價，甚至還要求部分價格過高的樓盤下調(diào)備案價。
19年出臺土地雙限政策之前，新房限價并沒有太多規(guī)律可循，基本邏輯就是不得超過前期的備案均價。
新開售項目基本參考周邊在售項目或是上下游板塊的定價，首次開盤就需要上報整盤均價，以杜絕開發(fā)商存在捂盤惜售的僥幸心理。
當(dāng)然，確實出現(xiàn)過部分樓盤大幅超過前期備案均價的案例，比如綠城沁園、湖景居、萬科城市之光等等。
不過，能突破限價的樓盤數(shù)量有限，大部分樓盤還是被摁得死死的。
不少豪賭限價會放開的開發(fā)商也為此付出了慘痛的代價，2017年~2018年拿地的項目鮮有盈利的，可能誰都沒想到快到2022年了，限價也沒有太大變動。
同時，針對一些新開售的樓盤存在產(chǎn)品差異的，會有一個價格系數(shù)的指導(dǎo)，比如8-11層小高層是高層均價的1.1倍，7層以下洋房1.2倍系數(shù)，疊墅1.4-1.5倍系數(shù)，排屋2倍系數(shù)等等。
這讓開發(fā)商們得到了一個變相突破限價的啟發(fā)，為了提高整體溢價率都在研究怎么做“高低配”，以至于出現(xiàn)了大量洋房、疊墅、排屋、合院等產(chǎn)品。
2018年開始推行全裝修，裝修部分也就成了樓盤名正言順的溢價部分，最早關(guān)于具體裝標(biāo)似乎也沒有太多限制，出現(xiàn)了大量“高價低配”的全裝修樓盤。
自2019年6月**批掛牌雙限土地之后，新房的價格在拿地的時候就確定了，也逐漸基本明確了各版塊的限價。
以上內(nèi)容為個人對樓市的見解，不一定都對，僅供參考。
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