杭州寫字樓租金網(wǎng)
大暑之后，杭州開啟了高溫模式。炎熱的天氣下，不僅購房者沒有了看盤欲望，開發(fā)商也放緩了推盤節(jié)奏。但更平淡的，是酒店式公寓市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)趨向冷靜，現(xiàn)在的公寓市場(chǎng)，遭遇到了不小的瓶頸。
盡管在今年上半年主城區(qū)的成交套數(shù)榜上，TOP5中酒店式公寓占了三席，但這無法阻止酒店式公寓市場(chǎng)的整體下滑。
成交量腰斬
熱度明顯下降
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年杭州市區(qū)（不含臨安、富陽，下同）酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套，而今年上半年，杭州市區(qū)酒店式公寓共成交8943套，同比降幅達(dá)53.4%。
除了短暫的小陽春之外，公寓市場(chǎng)的整體成交情況也并不理想，相較于去年同期都相去甚遠(yuǎn)。
從圖中可以看出（由杭州寫字樓租金網(wǎng)提供），今年酒店式公寓的成交量大幅下滑。
價(jià)格漲幅超100%
曾經(jīng)為何如此“火爆”？
事實(shí)上，幾年前，酒店式公寓十分得火爆，后面連續(xù)兩年表現(xiàn)也都相當(dāng)搶眼。
自2015年以來，杭州酒店式公寓的價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)，到目前已經(jīng)上浮到3萬上下，三年半內(nèi)漲幅超過100%。
拉開今年上半年的時(shí)間軸，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)公寓每月整體的成交均價(jià)依然停留在較高的價(jià)位。
究竟為什么酒店式公寓前期會(huì)如此火爆？
其實(shí)，與普通住宅相比，酒店式公寓的優(yōu)點(diǎn)十分明確，不限貸、不限購、面積小、總價(jià)低。
此外，酒店式公寓在貸款方面和普通住宅也有所不同，酒店式公寓首付**是5成，貸款年限最多是10年。
不過酒店式公寓還存在40年產(chǎn)權(quán)、不能落戶、沒有學(xué)區(qū)、不通燃?xì)�、商用水電費(fèi)等特點(diǎn)。
和住宅相比，酒店式公寓的門檻比較低，而且小面積也容易出租，所以它的租金回報(bào)率一直是不錯(cuò)的。
特別是配套城市、人口多的區(qū)域，酒店式公寓的租金收益是十分可觀的。對(duì)于業(yè)主來說，也不乏為抵御通貨膨脹的措施之一。
而且在同一區(qū)域內(nèi)，酒店式公寓的租金也遠(yuǎn)高于普通住宅，能獲取的回報(bào)利益更高。
此外，從酒店式公寓的回報(bào)率來看，購房者購買酒店式公寓最重的稅費(fèi)是契稅3%；對(duì)于賣家而言則是個(gè)人所得稅和增值稅，分別是計(jì)稅價(jià)的1%和差額的5.6%。
對(duì)于大多數(shù)人來說，前期入手酒店式公寓，可能還是偏向于投資。
從投資回報(bào)率來看，以濱江區(qū)為例，該區(qū)核心區(qū)域50方左右的LOFT戶型租金大約是5000-6000元/月，而同等面積的平層戶型則大約3500-5000元/月。
近期該區(qū)域成交的50方左右LOFT酒店式公寓房源總價(jià)大約為220萬元，按照5000元/月的租金計(jì)算，不計(jì)入其它成本，其投資回報(bào)率為3%左右。
由此可見，酒店式公寓的火爆并不是沒有理由的。
但就目前的市場(chǎng)情況來看，酒店式公寓的發(fā)展確實(shí)遇到了瓶頸。
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遭遇“瓶頸期”
租金跌幅超過20%
今年上半年，公寓每月整體的成交均價(jià)依然停留在較高的價(jià)位。這對(duì)于項(xiàng)目的去化也帶來了很大的困難。而目前酒店式公寓的租金情況也難以讓人滿意。
這對(duì)于以租金作為主要收益的公寓來說，是個(gè)痛點(diǎn)。
我愛我家統(tǒng)計(jì)這一年半時(shí)間里杭州的租金量?jī)r(jià)走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，自2018年開始，租金逐步下滑，今年雖略有回暖，但仍舊低于去年同期水平。
尤其值得一提的是，由于長租公寓、保障性租賃房來勢(shì)洶洶，再加上大量安置房、新房即將交付，短期并沒有租金大幅上漲的可能性。
由此可見，賣不掉、租不掉，公寓市場(chǎng)面臨了巨大的困境。市場(chǎng)熱度的變化，來源于大家對(duì)于樓市預(yù)期的改變。在二手房掛牌量創(chuàng)下新高、新房土地接連限價(jià)的背景下，公寓的投資價(jià)值縮水明顯。
行情的變化，加上公寓產(chǎn)品本身的短板，酒店式公寓的這波低谷期，可能要持續(xù)較長一段時(shí)間。
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