首先確定你購買的安置房是已經取得了不動產權證書！
如果是轉讓拆遷協(xié)議，違約的風險較大！不合作過戶的可能性非常大！
第二，查看不動產權證書的附記欄，其中會標注該房屋上市交易的土地出讓金收費明細。
二手安置房買賣流程
查檔→網簽→資金監(jiān)管→申請貸款→繳稅→繳納土地出讓金→辦證過戶→交接
1
買賣雙方交驗證件、查檔
辦理地點：市民服務中心一樓查檔案自助機器
所需材料：不動產權證書原件
主要是審核房屋的基本信息、房屋坐落、面積、產權人、有無查封、抵押等情況，以保證房屋能正常交易。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。
注：中介交易可在中介的網簽系統(tǒng)進行查檔。
2
簽購房合同、網上備案
所需材料：雙方身份證明、房屋不動產權證書
買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續(xù)時間，應前后對應一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權人要明確，抵押權人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。
注：中介交易買方、賣方可以在中介辦理二手房買賣網簽合同，需要采集到場人員人像信息。
3
資金監(jiān)管
辦理地點：市民服務中心
所需材料：雙方身份證明、《存量房買賣合同》
雙方簽訂《存量房買賣合同》后，經協(xié)商一致，約定通過結算賬戶劃轉交易結算資金的，應當憑申請材料簽訂《存量房交易結算資金托管協(xié)議書》。
辦理流程：
1）買受人全款交易無需貸款：
①、按《托管協(xié)議書》約定，將交易結算資金存入專用帳戶，托管機構向買受人出具《存量房交易結算資金托管證明》（以下簡稱“《托管證明》”）（一式三份，轉讓人、買受人及托管機構各一份）。
②、交易雙方持相關材料向不動產登記機構申請辦理存量房所有權轉移登記。
③、存量房所有權轉移登記記載登記簿后，轉讓人憑身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機構申請領取存量房交易結算資金。
④、托管機構核對轉讓人身份證、《托管協(xié)議書》、《托管證明》無誤，并通過系統(tǒng)聯(lián)網確認房屋登記已記載登記簿，在三個工作日內將交易結算資金劃入轉讓方指定的銀行帳戶。
2）買受人需要申請辦理存量房抵押貸款：
①、買受人將約定的購房首付款存入結算賬戶，托管機構出具《托管證明》（一式三份，轉讓人、買受人及托管機構各一份）。
②、買受人持《托管證明》及存量房抵押貸款相關材料向貸款銀行申請抵押貸款，貸款銀行與買受人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。
③、交易雙方持相關材料向不動產登記機構申請該房屋所有權轉移登記，買受人和抵押權人申請抵押權設立登記。
④、存量房轉移和抵押登記記載登記簿后，買受人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》至貸款銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)，貸款銀行按照約定將貸款劃入結算賬戶。
⑤、轉讓人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機構申請領取存量房交易結算資金。
⑥、托管機構核實相關信息后，在三個工作日內將交易結算資金劃入轉讓方指定的銀行帳戶。
3）免資金監(jiān)管：
根據買方需求，也可以申請免資金監(jiān)管，可填寫免資金監(jiān)管證明。
4
申請貸款
一次性付款購房人可省去此步。
如買方需要貸款，在資金監(jiān)管的同日需向銀行預約報批貸款，銀行會根據買方的征信報告等做出是否準予放款的批復，準予的情況下再通知借款人簽訂貸款合同及其他協(xié)議。
辦理地點：貸款銀行
所需材料：
①、《存量房買賣合同》；
②、買賣雙方在貸款銀行開戶的銀行卡；
③、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明（驗原件收復印件）；
④、買方及配偶的個人征信報告、收入證明、銀行卡流水原件；
⑤、不動產權證書（驗原件收復印件）；
⑥、其他資料（根據各貸款銀行的要求提供）。
注：借款人、配偶及房屋產權人、配偶均需到場。簽訂房屋貸款合同時，注意合同中的貸款利率、提前還款等條款約定。
安置房買賣七大風險
實務中比較容易出現(xiàn)糾紛的一般涉及以下8個方面。
一、合同效力問題
根據規(guī)定“動遷安置房在取得房地產權證后的3年內不得轉讓、抵押”，于是很多人認為動遷安置房不能買賣，簽訂的合同無效。實際上我國的《合同法》判斷合同無效的認定十分嚴格，第52條規(guī)定，包括：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共得益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。所以動遷房的買賣合同均不符合以上的條款，不會導致合同無效。目前法院一般會在判決書中做出這樣認定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。雙方就買賣系爭房屋所簽訂的《拆遷安置房買賣合同》系當事人的真實意思表示，當事人均應按約履行各自的義務。
二、未經全部共有人同意
《房地產法》第38條第4項規(guī)定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”。
《合同法》第五十一條 “無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。
《物權法》“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”
違反《房地產法》該項規(guī)定的轉讓合同效力取決于房地產的共有狀況。若是共同共有或轉讓人所占份額不足三分之二的按份共有的房地產，則根據《合同法》第51條之規(guī)定，該轉讓合同屬于效力待定的合同。轉讓人之外的共有人拒絕追認轉讓合同將導致轉讓合同自始無效。
若是轉讓人占三分之以上份額的按份共有的房地產且共有人之間就該房地產的處分無特別約定，則根據《物權法》第97條的規(guī)定，該轉讓合同有效。
三、等待過戶的3年時間內可能出現(xiàn)的債務糾紛及法院查封
此種房產因有規(guī)定需要3年以后交易，因此，不可避免的會出現(xiàn)再次出售、拖欠債務被法院查封等情況
四、房東坐地漲價
買方在簽訂合同時，可以適當增加合同定金的數額，一旦賣方違約，對方需要賠付雙倍定金，買主從而可以掌握交易主動權；但定金金額不要超過合同金額的20%，超過20%的部分，法院不予支持；對于已基本完成交易的買方，可以向法院提出申請，查封涉案房產，要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。
五、一房兩賣
1、根據相關規(guī)定，“一房二賣”應當根據登記公示、占有、價款交付以及合同成立時間等因素綜合確定房屋所有權的歸屬。交付購房款并已辦理過戶登記手續(xù)的善意第三人，先于交付購房款但未實際辦理過戶登記手續(xù)的購房人取得房屋的所有權。
2、根據《**人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，出賣人的無權處分行為并不導致合同無效，無權處分若致使買賣對象的所有權不能轉移，買受人則可以要求出賣人承擔違約責任。
3、另外一方購買人雖然無法取得訴爭房屋所有權，但有權要求返還已付購房款并承擔賠償損失等違約責任。
六、支付違約金就可以解除合同嗎
1、合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當繼續(xù)履行
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。其中《合同法》107條就將強制履行作為一種違約責任的承擔方式加以規(guī)定，只有合同繼續(xù)履行才能實現(xiàn)當事人簽訂合同的目的，因此，雙方就合同是否履行存在爭議的，原則上應當繼續(xù)履行。
2、有兩種例外情況，可以不予強制履行而解除合同
（1）根據《合同法》93條，合同約定當事人享有解除權的，如合同中有關解約定金的約定，當事人可以以承擔定金處罰為代價解除合同。
（2）根據《合同法》110條，法律上或事實上不能履行；債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；債權人在合同期限內未要求履行等情形的，可以不予繼續(xù)履行。
七、以違約金過高為由的調整
《**人民法院關于適用合同法的司法解釋二》第29條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法**百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。實際損失應該是房屋升值的差價，也就是超過房屋升值差價的1.3倍。
