二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進(jìn)行交易買賣。
面對(duì)繁雜的二手房交易流程，哪怕是買房老司機(jī)，或是專業(yè)的地產(chǎn)中介，都會(huì)有些抓不著頭腦，更別提眾多的購(gòu)房小白了!!那么，二手房交易的詳細(xì)流程是怎樣的?有哪些注意事項(xiàng)呢?看完這個(gè)你就明白了。
一、二手房交易流程
1、洽談房?jī)r(jià)、付定金
在選擇二手房時(shí)，首先得對(duì)樓市、所購(gòu)房屋區(qū)域板塊進(jìn)行熟悉。在看中房屋后，將購(gòu)房意向金交于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，并簽訂購(gòu)房意向書。
約上家談判，確認(rèn)信息有：房屋地址、產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份，價(jià)格以及付款周期和交易周期等條件。(包含簽合同時(shí)間的約定、審稅過戶時(shí)間、戶口的約定，家電家具的約定，交房時(shí)間以及尾款的約定等)，交易中心核實(shí)完房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
然后再由地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出面與業(yè)主洽談價(jià)格，業(yè)主同意后意向金轉(zhuǎn)化為定金，不同意的話意向金退還購(gòu)房者，當(dāng)然也可以在三方都在場(chǎng)的情況下進(jìn)行洽談。
⚠重點(diǎn)：一定要查看產(chǎn)權(quán)查冊(cè)信息，了解抵押情況、租賃情況、是否被查封等相關(guān)內(nèi)容。
2、簽訂房屋買賣合同
房屋買賣合同是購(gòu)房中最為關(guān)鍵的一部分，合同之中包含很多內(nèi)容，如確認(rèn)房屋面積、戶型缺點(diǎn)、裝修狀況、物業(yè)管理、房屋歷史、產(chǎn)權(quán)以及是否可以做二手房按揭。
簽合同當(dāng)天需要付首付款(首付款要準(zhǔn)備好)，要確定產(chǎn)權(quán)人是否到齊，買家是幾個(gè)人上產(chǎn)證，是否到場(chǎng)并簽字確認(rèn)。按照之前居間協(xié)議約定的進(jìn)行房屋買賣合同進(jìn)一步完善。
合同簽好后，若需辦貸款，這時(shí)需要同時(shí)進(jìn)行，以利于后續(xù)交易的進(jìn)行，同時(shí)審稅也可以著手做起來，**在簽好合同的當(dāng)天，就可以去交易中心辦理。
⚠重點(diǎn)：明確過戶期限、房屋戶口安置情況、交房期限。
03、房屋付款方式
房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款(商業(yè)、公積金、組合貸款)兩種。一次性付款是指交付全款、稅費(fèi)、傭金到指定監(jiān)管賬戶上;按揭貸款得先交首期到指定監(jiān)管賬戶，然后申請(qǐng)貸款方式，最后簽貸款合同。
⚠重點(diǎn)：注意各筆款項(xiàng)的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果是等待自己出售房屋的款項(xiàng)到手后支付給業(yè)主，需要特別精確地算好時(shí)間節(jié)點(diǎn)。另外：不能承諾銀行何時(shí)放款，因?yàn)檫@個(gè)是銀行第三方行為，客戶的承諾無法制約銀行。
選擇銀行辦理按揭，可以綜合考慮，選擇家利率優(yōu)惠多及離家近的銀行，這樣到時(shí)候買方要贖樓或辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，也相對(duì)來說會(huì)比較近些。
贖樓指的就是賣方還清銀行貸款、拿回房產(chǎn)證，注銷抵押登記。對(duì)于贖樓的期限，盡量不要限定贖出房產(chǎn)證的期眼，怕因?yàn)閾?dān)保公司、銀行等原因?qū)е纶H樓時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，如果限定了較短的贖出房產(chǎn)證的期限，可能最終違約。
04、申請(qǐng)過戶、辦過戶手續(xù)及交稅
買賣雙方都在場(chǎng)的情況下，在相關(guān)中介人員的陪同下去房屋所屬的交易中心辦理過戶手續(xù)。
核心環(huán)節(jié)：核價(jià)--住房查詢--房產(chǎn)稅認(rèn)定--繳稅--過戶。
⚠重點(diǎn)：注意要帶齊材料，特別是上家的原始檔案，(若需)建議提前調(diào)取，如果是動(dòng)遷房、有繼承或贈(zèng)與的房子，建議提前判斷稅費(fèi)情況。
05、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證
⚠重點(diǎn)：️ 若是買家貸款，部分銀行會(huì)銀行領(lǐng)取，公積金也是公積金中心領(lǐng)取。
06、銀行放款給賣方
⚠重點(diǎn)：銀行放款給賣方，要求賣方賬戶信息必須正確，核對(duì)清楚。建議業(yè)主提供的銀行卡，和客戶辦理貸款的銀行，為同一家。
07、房屋交付、水電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)交割
⚠重點(diǎn)：水、電、煤等費(fèi)用可以聯(lián)系相關(guān)的公共咨詢電話了解當(dāng)日之前的使用金額，以及，是否有拖欠物業(yè)費(fèi)的情況存在。
二、二手房交易費(fèi)用
二手普通住宅5年之內(nèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法：
1、(售房收入-購(gòu)房總額-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-原始契稅-合同價(jià)×1%)×20%；
2、稅費(fèi)繳納人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)該繳納稅額的，應(yīng)該采取核定征收，購(gòu)買二手房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%；
3、二手普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年的房屋總價(jià)的5.6%營(yíng)業(yè)稅，超過2年(含2年)免征營(yíng)業(yè)稅;
4、二手非普通住宅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年的房屋總價(jià)的5.6%營(yíng)業(yè)稅，超過2年(含2年)的房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅;
5、二手別墅營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年的房屋總價(jià)的5.6%營(yíng)業(yè)稅，超過2年(含5年)的房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅;
6、購(gòu)買時(shí)間是否滿2年首先看房屋產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間早的計(jì)算，一般地說票據(jù)早于房屋契稅，契稅 早于產(chǎn)權(quán)證。
三、二手房交易稅費(fèi)有哪些優(yōu)惠?
1、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)優(yōu)惠
(1)買房人應(yīng)繳納契稅優(yōu)惠：首次購(gòu)房評(píng)估額90平方米內(nèi)1%、90平方米-144平方米內(nèi)1.5%，超過144平方米或非首次3%的契稅，買方繳納;
(2)買房人應(yīng)繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;
(3)買房人應(yīng)繳納交易費(fèi)優(yōu)惠：3元/平方米;
(4)買房人應(yīng)繳納測(cè)繪費(fèi)優(yōu)惠：1.36元/平方米;
(5)買房人應(yīng)繳納權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)優(yōu)惠：所繳納的權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)一般情況要繳納200元內(nèi)。
2、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)優(yōu)惠
(1)賣房人應(yīng)繳納印花稅優(yōu)惠：房款的0.05%;
(2)賣房人應(yīng)繳納交易費(fèi)優(yōu)惠：3元/平方米;
(3)賣房人應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠：全額的5.56%(房產(chǎn)證未滿2年的、普通房滿2年減免);
(4)賣房人應(yīng)繳納個(gè)人所得稅優(yōu)惠：房款的1%(普通房滿五年
